宅建士 まとめノート

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第1章

宅建業法の目的と宅地・取引の定義

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📖この章で学ぶこと

宅建業法の全体像、宅建業の定義、「宅地」「建物」「取引」「業」の4要素を学びます。ここがブレると他の章の理解にも影響するため、試験で最も確実に得点すべき基礎分野です。特に「自ら貸借は宅建業にならない」「用途地域内の土地は原則すべて宅地」は頻出です。

宅地建物取引業法（宅建業法）は、宅地建物取引業を営む者についてを実施し、その業務の適正な運営と取引の公正を確保することにより、を図り、宅地建物の流通の円滑化を図ることを目的とする（宅建業法1条）。宅地建物取引業（宅建業）とは、①について、②を、③ことをいう。この3要素のいずれかが欠ければ宅建業にはあたらない。
📌ここがポイント

「宅地」は3パターンあります：①現に建物の敷地に使われている土地、②これから建物を建てる目的の土地、③用途地域内の土地（道路・公園・河川・広場・水路を除く）。③は建物が建っていなくても宅地です。

宅建業法における「宅地」とは、現にに供されている土地のほか、建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地、および都市計画法に規定する内の土地をいう。ただし、用途地域内であってもは宅地から除かれる。また、登記簿上の地目は関係なく、登記地目が「田」「畑」でも、用途地域内であれば宅地にあたる。「建物」には、住宅はもちろん、事務所・倉庫・店舗・マンションの一室（）も含まれる。屋根と周壁があり、土地に定着した工作物であればよい。
🔥ここが頻出

「取引」に該当するかを判定する3×3マトリクスは宅建業法で毎年出題されます。「自己物件」「代理」「媒介」の行と、「売買」「交換」「貸借」の列で9パターンありますが、「自ら貸借」の1マスだけ宅建業にならない点に注意。

宅建業法上の「取引」とは、宅地建物の、および売買・交換・貸借のをいう。最大の注意点は「自ら貸借」（自分が所有する物件を他人に貸す行為）が宅建業に点である。したがってアパート・マンションの大家さんが自分の物件を貸すだけなら免許は不要である。

「取引」の3×3マトリクス：9パターンのうち「自ら貸借」のみ宅建業に該当しない

「業として」行うとは、の者を相手方として、して取引を行うことをいう。したがって、自宅を1回売却するだけでは業にあたらず免許は不要である。営利目的の有無は問われない。
⚠️ひっかけ注意

国・地方公共団体には宅建業法が適用されません（免許不要）。また、信託会社・信託銀行は免許ではなく届出で宅建業ができます。この2つは典型的なひっかけ論点です。

宅建業法の適用が除外される者として、がある。これらには宅建業法の規定が適用されず、免許も不要である。また、が宅建業を営む場合は、免許ではなく国土交通大臣へので足りる。ただし、届出後は国土交通大臣の免許を受けた者とみなされ、宅建業法の業務規制は適用される。具体例で確認しよう。A社が自社所有のビルを他社に貸す行為は「自ら貸借」であるため宅建業に。Bさんが所有する中古マンションを不動産会社Cに媒介してもらって売却する場合、Bさんは「自ら売主」として取引に参加するが、1回限りであれば反復継続性がなく宅建業には該当しない。ただし、業者Cは「売買の媒介」として宅建業にあたる。C自身も分譲マンションを不特定多数に販売する場合は「自ら売買」で宅建業にあたる。判断が分かれる例として、青空駐車場（建物がない土地）の貸付を媒介する行為は、。ただし当該土地が都市計画法の用途地域内にあれば「宅地」にあたり、媒介は宅建業に該当する。用語の整理として、宅建業者が自ら当事者となって行う取引のことを、他人の取引を取り持つ行為のうち、依頼者の代わりに契約締結まで行うのが、契約当事者を紹介して契約締結を助けるのが媒介（仲介）である。代理の場合は代理人が契約書に記名押印するが、媒介の場合は依頼者本人が契約当事者となる。

宅建業の判定：①宅地・建物？ ②取引に該当？ ③業として行う？ の3要件すべて満たせば免許必要

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