A事業的規模の不動産所得
形式基準として「独立家屋なら5棟以上、貸間・アパートなら10室以上（駐車場は5台で1室換算）」を満たすと事業的規模と判断されます。青色申告65万円控除や専従者給与など、事業所得に近い特典を受けられます。
5棟10室は形式基準。社会通念上事業と認められれば実質判定もあり
青色65万円控除は複式簿記＋e-Tax等の要件充足が必要
違いシリーズ一覧に戻る
タックスプランニング
不動産所得の事業的規模と非事業的規模の違い
不動産貸付による所得は規模に関わらず「不動産所得」ですが、事業的規模か否かで青色申告特別控除の額や必要経費の扱いが大きく変わります。判定の目安は「5棟10室基準」です。
比較表で見る違い
| 観点 | 事業的規模 | 非事業的規模 |
|---|---|---|
| 判定基準（5棟10室） | 独立家屋5棟以上 または 貸間・アパート10室以上 | 上記未満 |
| 青色申告特別控除 | 最高65万円（e-Tax等要件充足時） | 最高10万円 |
| 青色事業専従者給与 | 必要経費に算入可 | 算入不可 |
| 貸倒損失 | 回収不能の年に全額必要経費 | 所得を限度に回収不能年と前年に振分 |
| 取り壊し等の損失 | 全額必要経費 | 所得を限度に必要経費 |
それぞれの詳しい解説
B非事業的規模の不動産所得
5棟10室基準を満たさない不動産貸付。所得区分は不動産所得のまま変わりませんが、青色申告控除は最高10万円、専従者給与は経費算入できないなど、事業的規模より特典が制限されます。
青色申告控除は10万円のみ
貸倒損失・取壊し損失は所得の範囲内で必要経費化
試験対策のポイント
「5棟10室=事業的規模＝青色65万円控除＋専従者給与可」が定番。駐車場は5台で1室換算という細かい基準も出題される。
理解度チェック（3問）
Q1. 不動産所得の事業的規模を判定する形式基準（5棟10室基準）として正しいものはどれか。
- 1独立家屋3棟または貸間6室以上
- 2独立家屋5棟または貸間10室以上
- 3独立家屋10棟または貸間20室以上
- 4床面積500㎡以上
解答・解説を見る
正解：2. 独立家屋5棟または貸間10室以上
事業的規模は独立家屋なら5棟以上、貸間・アパートなら10室以上が形式基準。
Q2. 事業的規模の不動産所得で受けられる青色申告特別控除の最高額として正しいものはどれか。（e-Tax等要件充足時）
- 110万円
- 238万円
- 355万円
- 465万円
解答・解説を見る
正解：4. 65万円
事業的規模＋複式簿記＋e-Tax又は電子帳簿保存で最高65万円。非事業的規模は最高10万円。
Q3. 事業的規模に達しない不動産所得に関する記述として最も適切なものはどれか。
- 1青色事業専従者給与を必要経費にできる
- 2青色申告特別控除は最高65万円が認められる
- 3貸倒損失は所得を限度に必要経費に算入される
- 4所得区分は事業所得となる
解答・解説を見る
正解：3. 貸倒損失は所得を限度に必要経費に算入される
非事業的規模では貸倒損失は所得の範囲内で必要経費。青色控除は10万円、専従者給与は経費不可、所得区分は不動産所得のまま。