A賃貸住宅管理業者
オーナーから委託を受け、賃貸住宅の維持保全と金銭管理を業として行う者。賃貸住宅管理業法10条により管理戸数200戸以上で国土交通大臣の登録が義務付けられ、5年ごとに更新します。事務所ごとに業務管理者を1名以上選任しなければなりません。
登録は国土交通大臣（全国一本）
5年ごとの更新制
事務所ごとに業務管理者の選任義務
管理受託契約の重要事項説明・契約締結時書面交付が義務
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管理業法・総論
賃貸住宅管理業者と特定転貸事業者の違い
2021年6月に全面施行された賃貸住宅管理業法は、管理業者（受託管理）と特定転貸事業者（サブリース）の二本柱で規制します。両者は「業の本質」が異なり、登録対象・規制根拠・業務管理者選任義務の有無に違いがあります。
比較表で見る違い
| 観点 | 賃貸住宅管理業者 | 特定転貸事業者（サブリース業者） |
|---|---|---|
| 業務内容 | オーナーから委託を受けて維持保全・金銭管理を行う | 物件をオーナーから一括で借り上げ、第三者に転貸する |
| 登録対象 | 管理戸数200戸以上の事業者は登録義務（200戸未満は任意） | 規模を問わず特定転貸事業（マスターリース）を行う者すべてが規制対象（登録は不要だが行為規制あり） |
| 規制根拠 | 賃貸住宅管理業法 第10条以下（登録・業務） | 同法 第28条以下（誇大広告等の禁止・重要事項説明） |
| 業務管理者の選任 | 事務所ごとに1名以上の選任義務（同法12条） | 選任義務なし（特定転貸事業者には不要） |
| 契約相手 | オーナー（賃貸人）と管理受託契約を締結 | オーナー（特定賃貸借＝マスターリース）と入居者（転貸借＝サブリース）の二段階 |
| 報酬の性質 | 管理委託料（委任報酬） | 転貸差益（賃料差額） |
| 登録の更新 | 5年ごとの更新が必要 | 登録制度自体がない（行為規制のみ） |
それぞれの詳しい解説
B特定転貸事業者（サブリース業者）
物件をオーナーから一括借上げし、第三者に転貸する事業（特定転貸事業＝マスターリース）を営む者。2020年12月施行のサブリース新法（管理業法28条以下）により、規模を問わず誇大広告等の禁止・不当な勧誘の禁止・重要事項説明・契約締結時書面交付の規制対象となります。
登録制度はない（行為規制のみ）
規模に関わらず全事業者が対象
誇大広告等の禁止（28条）
不当な勧誘等の禁止（29条）
重要事項説明（30条）・契約締結時書面（31条）
試験対策のポイント
「管理業者＝管理業務を委託される、特定転貸事業者＝物件を借り上げて転貸する」と業の本質で覚える。登録義務は管理業者のみ（200戸基準）、サブリース新法は規模問わず全業者が対象。
理解度チェック（3問）
Q1. 賃貸住宅管理業者と特定転貸事業者に関する記述として、正しいものはどれか。
- 1管理業者は規模を問わず登録義務があるが、特定転貸事業者には登録義務がない。
- 2管理業者は管理戸数200戸以上で登録義務があり、特定転貸事業者には登録制度自体がない。
- 3両者ともに事務所ごとに業務管理者を選任しなければならない。
- 4特定転貸事業者には誇大広告等の禁止規定は適用されない。
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正解：2. 管理業者は管理戸数200戸以上で登録義務があり、特定転貸事業者には登録制度自体がない。
賃貸住宅管理業者は管理戸数200戸以上で登録義務（管理業法10条）。特定転貸事業者には登録制度はなく、規模を問わず行為規制（28条以下）が適用される。業務管理者の選任義務は管理業者のみで、誇大広告禁止は特定転貸事業者に適用される。
Q2. 賃貸住宅管理業者の登録の有効期間として正しいものはどれか。
- 13年
- 25年
- 37年
- 410年
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正解：2. 5年
賃貸住宅管理業者の登録の有効期間は5年で、更新を受けなければ期間満了により失効する（管理業法3条）。更新申請は満了日の90日前から30日前までに行う。
Q3. 特定転貸事業者に関する記述として、誤っているものはどれか。
- 1オーナーから物件を一括借り上げして第三者に転貸する事業者をいう。
- 2管理戸数200戸以上の場合に限り規制対象となる。
- 3誇大広告等の禁止や重要事項説明が義務付けられている。
- 4報酬の性質は転貸差益（賃料差額）である。
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正解：2. 管理戸数200戸以上の場合に限り規制対象となる。
特定転貸事業者（サブリース業者）は2020年12月施行のサブリース新法（管理業法28条以下）により、規模・戸数に関わらずすべて規制対象となる。200戸基準は管理業者の登録義務に関するもので、特定転貸事業者には適用されない。