賃貸住宅管理業法には2種類の契約規制があります。管理受託契約（13・14条）と特定賃貸借契約（30・31条）です。前者は委任契約、後者は賃貸借契約と法的性質が異なり、それに応じて重要事項説明の内容も変わります。両者の違いは試験頻出論点です。
| 観点 | 管理受託契約 | 特定賃貸借契約（マスターリース） |
|---|---|---|
| 法的性質 | 委任契約（民法643条）または準委任契約 | 賃貸借契約（民法601条） |
| 当事者 | 委託者（オーナー）⇄ 受託者（管理業者） | 貸主（オーナー）⇄ 借主（特定転貸事業者＝サブリース業者） |
| 根拠条文 | 賃貸住宅管理業法13条（重要事項説明）・14条（契約締結時書面） | 同法30条（重要事項説明）・31条（契約締結時書面） |
| 規制対象者 | 登録を受けた賃貸住宅管理業者（管理戸数200戸以上） | 特定転貸事業者すべて（規模問わず） |
| 重要事項説明の主な内容 | 管理業務の内容・実施方法、報酬、契約期間、解除事由、再委託の有無等 | 賃料・支払時期、賃料改定、契約期間、解除事由、サブリース業者の責任範囲、損害賠償等 |
| 賃料の扱い | 管理委託料（受託者の報酬）として委託者から受領 | 借賃として借主（業者）が貸主（オーナー）に支払う |
| 主なリスク負担 | 受託者は善管注意義務違反による損害賠償責任 | サブリース業者は借賃支払義務（空室リスク）／賃料減額請求のリスク |
オーナーが管理業者に賃貸住宅の管理業務を委託する契約で、法的性質は委任契約（または準委任契約）です。賃貸住宅管理業法13条により、管理業者は契約締結前に委託者に対し、業務管理者の管理・監督の下で重要事項を説明し（説明者は業務管理者でなくてもよい）、14条により契約締結時書面を交付しなければなりません。書面交付は電磁的方法でも可（相手方の承諾必要）。
法的性質は委任・準委任契約
契約締結前の重要事項説明（13条）
契約締結時書面交付（14条）
業務管理者の管理・監督の下で説明（説明者は業務管理者でなくてもよい）
電磁的方法による交付も可能（承諾必要）
サブリース業者がオーナーから物件を借り上げ、第三者に転貸する目的で締結する賃貸借契約。法的性質は賃貸借契約で、サブリース業者が借主・オーナーが貸主です。サブリース新法（管理業法28条以下）により、規模を問わず誇大広告等の禁止・重要事項説明（30条）・契約締結時書面交付（31条）の対象となります。
法的性質は賃貸借契約（民法601条）
誇大広告等の禁止（28条）
不当な勧誘等の禁止（29条）
契約締結前の重要事項説明（30条）
契約締結時書面交付（31条）
借地借家法32条の賃料減額請求権あり
「管理受託契約＝委任、特定賃貸借契約＝賃貸借」と本質で覚える。重要事項説明は前者が13条・後者が30条、契約締結時書面は前者が14条・後者が31条と、条文番号で対応関係を整理する。
Q1. 管理受託契約と特定賃貸借契約に関する記述として、正しいものはどれか。
正解：2. 管理受託契約は委任契約、特定賃貸借契約は賃貸借契約である。
管理受託契約は管理業務の委託を内容とするため委任契約（民法643条）または準委任契約。特定賃貸借契約はサブリース業者がオーナーから借り上げる賃貸借契約（民法601条）。両者は法的性質が根本的に異なり、これが重要事項説明等の規制内容にも反映される。
Q2. 管理受託契約と特定賃貸借契約の重要事項説明・契約締結時書面の根拠条文に関する記述として、正しいものはどれか。
正解：1. 管理受託契約は13条・14条、特定賃貸借契約は30条・31条で規定される。
管理受託契約は賃貸住宅管理業法13条（重要事項説明）・14条（契約締結時書面）。特定賃貸借契約は同法30条（重要事項説明）・31条（契約締結時書面）。28条は誇大広告等の禁止、29条は不当な勧誘等の禁止で別の規制対象。
Q3. 特定賃貸借契約に関する記述として、誤っているものはどれか。
正解：3. 管理戸数200戸以上の特定転貸事業者のみが規制対象となる。
特定賃貸借契約に関する規制（管理業法28条以下のサブリース新法）は、規模・戸数を問わずすべての特定転貸事業者に適用される。200戸基準は受託管理を行う賃貸住宅管理業者の登録義務に関するもので、サブリース業者には適用されない。法的性質、賃料減額請求権、重要事項説明・書面交付の点はいずれも正しい。