賃貸不動産経営管理士 一問一答｜賃貸借契約・民法 第11問

解説

2020年4月施行の改正民法622条の2は、敷金を、名目を問わず賃料債務その他の賃貸借に基づき生ずる賃借人の金銭債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭と定義し、賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたときに、未払賃料・原状回復費用等の債務額を控除した残額を返還する義務を明文化した。したがって、賃貸借が終了し賃貸物の返還を受けたときに未払賃料・原状回復費用等を控除した残額が返還されるとする記述が正しい。契約期間中でも賃貸人の側からは敷金を未払賃料に充当できるが（同条2項前段）、賃借人の側から敷金を債務の弁済に充てるよう請求することはできない（同項後段）。また、敷金は担保であって賃貸人が当然に全額取得できる金銭ではなく、返還時期は契約終了かつ明渡し後であるから「解除前に返還」も誤りである。明渡しが先履行であり、敷金返還請求権と明渡義務が同時履行の関係に立たない点は、賃管士試験で繰り返し問われる頻出論点である。