地震や火災で建物が壊れたとき、その被害が建物価格の2分の1を超えるかどうかで「大規模滅失」と「小規模滅失」に分かれ、復旧に必要な決議の重さがまったく変わります。2分の1という境界と、それぞれの決議要件が試験の頻出ポイントです。
| 観点 | 大規模滅失 | 小規模滅失 |
|---|---|---|
| 滅失の程度 | 建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合 | 建物の価格の2分の1以下の部分が滅失した場合 |
| 復旧の決議要件 | 区分所有者および議決権の各4分の3以上の集会決議 | 原則として各過半数の集会決議（普通決議） |
| 各自による復旧 | 各区分所有者が単独で滅失部分を復旧することは原則できない | 復旧決議等の前なら各区分所有者が単独で復旧できる（共用部分も） |
| 反対者の買取請求 | 決議に賛成しなかった者は他の賛成者に建物等の買取りを請求できる | 単独復旧した者は他の区分所有者に費用償還を請求できる |
| 根拠条文 | 区分所有法61条5項 | 区分所有法61条1項 |
建物の価格の2分の1を「超える」部分が滅失した場合をいいます。復旧するには、区分所有者および議決権の各4分の3以上の集会決議が必要です（区分所有法61条5項）。被害が大きく多額の費用がかかるため、各自が勝手に復旧することは原則できず、復旧決議に賛成しなかった者は、賛成者に対して自己の区分所有権・敷地利用権を時価で買い取るよう請求できます（買取請求権）。
滅失した部分が建物価格の2分の1「超」のケース
復旧には各4分の3以上の特別多数の集会決議が必要
決議に反対した者は賛成者へ買取請求ができる
建物の価格の2分の1「以下」の部分が滅失した場合をいいます。比較的被害が小さいため、復旧決議の前であれば各区分所有者が単独で滅失した共用部分等を復旧することもでき（区分所有法61条1項）、その費用は持分割合に応じて他の区分所有者に償還を請求できます。集会で復旧を決議する場合は、原則として各過半数の普通決議で足ります。
滅失した部分が建物価格の2分の1「以下」のケース
復旧決議前なら各区分所有者が単独で復旧でき費用償還を請求できる
集会で復旧を決議する場合は原則として普通決議（各過半数）
境界は「建物価格の2分の1」。2分の1超＝大規模滅失（復旧は4分の3決議・反対者は買取請求）、2分の1以下＝小規模滅失（単独復旧可・原則過半数）。割合と決議要件をセットで覚える。
Q1. 区分所有法上の建物の大規模滅失（価格の2分の1を超える滅失）からの復旧に必要な決議要件として正しいものはどれか。
正解：2. 区分所有者および議決権の各4分の3以上
建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した大規模滅失の場合、その復旧には区分所有者および議決権の各4分の3以上の集会決議が必要です（区分所有法61条5項）。各過半数で足りるのは小規模滅失の復旧であり、各5分の4以上は建替え決議の要件です。被害の大きさに応じて決議の重さが変わる点を押さえます。
Q2. 建物の小規模滅失（価格の2分の1以下の滅失）に関する記述として、最も適切なものはどれか。
正解：2. 復旧決議の前であれば、各区分所有者は単独で滅失した共用部分を復旧でき、費用の償還を請求できる
小規模滅失の場合、復旧決議等がされる前であれば、各区分所有者は単独で滅失した共用部分等を復旧することができ、その費用は持分割合に応じて他の区分所有者に償還を請求できます（区分所有法61条1項・2項）。集会で復旧を決議する場合も原則として各過半数の普通決議で足ります。買取請求権が問題となるのは大規模滅失の復旧決議の場面であり、小規模滅失で常に買取請求ができるわけではありません。
Q3. 大規模滅失と小規模滅失を区別する基準として正しいものはどれか。
正解：2. 滅失した部分が建物の価格の2分の1を超えるか否か
区分所有法は、滅失した部分が建物の価格の2分の1を超えるかどうかで大規模滅失（2分の1超）と小規模滅失（2分の1以下）を区別しています。基準となるのは戸数や床面積、経過期間ではなく「建物の価格に占める滅失部分の割合」です。この2分の1という境界が、復旧に必要な決議要件（4分の3か過半数か）を分ける分岐点になります。