バルコニーや専用庭は自分専用に使えますが、これは「専用使用権」であって「専有部分」ではありません。専有部分が単独所有する建物部分そのものであるのに対し、専用使用権は共用部分などを排他的に使える権利にすぎず、所有しているわけではない点が決定的な違いです。
| 観点 | 専用使用権 | 専有部分 |
|---|---|---|
| 法的性質 | 共用部分等を特定の者が排他的に使用できる「権利」 | 区分所有権の目的となる建物の「部分」そのもの |
| 所有権の有無 | 所有権ではなく使用する権利にとどまる | 各区分所有者が単独で所有する |
| 対象の例 | バルコニー、専用庭、玄関扉、窓ガラス、専用駐車場 | 居室・台所・浴室など住戸の内部空間 |
| 対象部分の帰属 | 対象は共用部分であることが多い（全員の共有） | 専有部分そのもの（共有ではない） |
| 本体の修繕費負担 | 本体の計画修繕は管理組合が負担することが多い | 専有部分の修繕は各区分所有者が負担する |
専用使用権とは、敷地および共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいいます。バルコニー・専用庭・玄関扉・窓ガラス・専用駐車場などが典型例で、その実体は共用部分であることが多いものです。あくまで「使う権利」であって所有権ではなく、用法は規約・使用細則に従い、外観に影響する変更などは制限されます。標準管理規約では、通常の使用に伴う管理は専用使用権を有する者が行うとされます。
共用部分等を特定の区分所有者が排他的に使用できる権利
バルコニー・専用庭・玄関扉・専用駐車場などが対象
所有権ではなく使用権にとどまる（対象は共用部分が多い）
本体の計画修繕は管理組合の負担となることが多い
専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分で、構造上の独立性と利用上の独立性の両方を備えたものです（区分所有法2条3項）。各区分所有者が単独で「所有」している点が専用使用権と決定的に異なり、売却・賃貸・抵当権設定などを自由に行えます。専有部分の修繕は原則として各区分所有者が自らの負担で行います。
区分所有権の目的となる建物の部分そのもの
構造上・利用上の独立性を備える（区分所有法2条3項）
各区分所有者が単独で所有し自由に処分できる
専有部分の修繕は各区分所有者の負担
バルコニーは「専有部分」ではなく「共用部分の上にのった専用使用権」。専有部分は所有している建物部分、専用使用権は使う権利だけ、という所有権の有無で区別する。
Q1. 専用使用権と専有部分に関する記述として、正しいものはどれか。
正解：2. バルコニーは共用部分であることが多く、これを排他的に使えるのは専用使用権による
バルコニーや専用庭、玄関扉などは構造上は共用部分にあたることが多く、特定の住戸の区分所有者に専用使用権が認められているにすぎません。専用使用権はあくまで排他的に使用できる権利であって所有権ではないため、対象部分を自由に売却することはできません。専有部分は各区分所有者が単独で所有する部分であり、全員の共有ではない点も区別が必要です。
Q2. 専有部分に関する記述として、最も適切なものはどれか。
正解：1. 専有部分は、区分所有者が単独で所有し、売却や賃貸を自由に行える
専有部分は区分所有権の目的となる建物の部分で、各区分所有者が単独で所有し、売却・賃貸・抵当権設定などを自由に行えます。専用使用権のように所有権を伴わない使用権にすぎないものではありません。専有部分の修繕は原則として各区分所有者の負担であり、要件としては構造上の独立性と利用上の独立性の両方が必要です（区分所有法2条3項）。
Q3. バルコニー（専用使用部分）の管理・修繕に関する記述として最も適切なものはどれか。
正解：2. バルコニーの通常の使用に伴う管理は使用者が行うが、本体の計画修繕は管理組合が行うのが原則である
標準管理規約では、バルコニーや玄関扉等の専用使用部分について、通常の使用に伴う管理（日常清掃など）は専用使用権を有する区分所有者が行うものとしつつ、これらは共用部分であるため本体の計画修繕や経年劣化への修繕は管理組合が行い修繕積立金等で負担するのが原則です。バルコニーは専有部分ではないため使用者が本体修繕まで単独負担するわけではなく、管理組合が一切関与できないとする記述も誤りです。