集会の決議には、過半数で決められる「普通決議」と、4分の3以上など重い賛成数を必要とする「特別決議」があります。どの事項にどの決議割合が必要かは試験の超頻出論点で、規約変更や建替えなど重大な事項ほど高い賛成数が求められます。
| 観点 | 普通決議 | 特別決議 |
|---|---|---|
| 必要な賛成数（原則） | 出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く）及びその議決権の各過半数（定足数なし） | 定足数（区分所有者及び議決権の各過半数の出席）を満たし、出席者の各4分の3以上 |
| 位置づけ | 通常の管理事項を決める原則的な決議 | 区分所有者の利害に重大な影響を与える事項の決議 |
| 代表的な対象 | 管理者の選任・解任、収支予算・決算の承認 | 規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大変更 |
| 特に重い決議 | 該当なし | 建替え決議は区分所有者及び議決権の各5分の4以上（区分所有法62条1項。同条2項の事由があれば各4分の3以上） |
| 定数の加減 | 規約で過半数より緩めることも可能（別段の定め） | 共用部分の重大変更の4分の3は、区分所有者・議決権とも規約で2分の1超まで減じうる（17条1項。定足数は引上げのみ可） |
集会の決議は、区分所有法または規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く）及びその議決権の各過半数で決します（区分所有法39条1項。2026年4月施行の改正で出席者が基準となり、定足数はありません）。管理者の選任・解任、収支予算・決算の承認、共用部分の軽微な変更や管理行為など、通常の管理事項を決める原則的な決議方法です。
原則は出席した区分所有者・議決権の「各過半数」
管理者の選任解任、予算決算の承認などが対象
規約で別段の定めをすれば要件を緩和できる場合がある
区分所有者の利害に重大な影響を及ぼす事項について、より重い賛成数を要求する決議です。規約の設定・変更・廃止や共用部分の重大変更などは、区分所有者及び議決権の各過半数の出席（定足数）のもと、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上（区分所有法31条1項・17条1項）、建替え決議は原則として区分所有者及び議決権の各5分の4以上（62条1項。出席者ではなく全体が基準。同条2項各号の事由がある建物は各4分の3以上）が必要です。
規約変更・共用部分の重大変更は定足数付きで出席者の各4分の3以上
建替え決議は原則として各5分の4以上で最も重い（62条2項各号の事由があれば各4分の3以上）
義務違反者への競売請求・専有部分の使用禁止請求も特別多数決議
「通常の管理は過半数（普通決議）」「規約変更・重大変更は4分の3、建替えは原則5分の4（特別決議）」。重大な事項ほど賛成数が重くなると押さえる。
Q1. 区分所有法上、規約の変更に必要な決議要件として正しいものはどれか。
正解：3. 定足数を満たした集会で、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上
規約の設定・変更・廃止は、区分所有者及び議決権の各過半数の出席（定足数）のもと、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要です（区分所有法31条1項）。過半数は通常の管理事項（普通決議）、5分の4以上は建替え決議の要件であり、規約変更とは異なります。重大事項ほど高い賛成数が必要になる点を整理しておきましょう。
Q2. 次のうち、原則として普通決議（各過半数）で決することができる事項はどれか。
正解：2. 管理者の選任および解任
管理者の選任・解任は、規約に別段の定めがなければ出席した区分所有者及びその議決権の各過半数による普通決議で行えます（区分所有法25条1項・39条1項）。管理組合法人の成立や共用部分の重大変更は定足数付きで出席者の各4分の3以上、建替えは区分所有者及び議決権の各5分の4以上の決議が必要であり、いずれも過半数では決することができません。
Q3. 建替え決議に必要な賛成数として正しいものはどれか（耐震性の不足など区分所有法62条2項各号の事由がない建物とする）。
正解：3. 区分所有者および議決権の各5分の4以上
建替え決議は、区分所有者（議決権を有しないものを除く）および議決権の各5分の4以上の多数で行います（区分所有法62条1項。耐震性不足等の同条2項各号に該当する建物では各4分の3以上）。これは区分所有法上もっとも重い決議要件です。出席者の各4分の3以上は規約変更や共用部分の重大変更の要件であり、全員同意までは要求されません。賛成数の大小を建替え＞規約変更＞普通決議の順で覚えておきます。