他人の物を借りる契約には、賃料という対価を払う「賃貸借」と、無償で借りる「使用貸借」があります。対価の有無は単なる料金の差にとどまらず、第三者への対抗力や貸主の修繕義務、借主が死亡した場合の扱いまで大きく変えます。「有償か無償か」を起点に、借主保護の強さの違いを押さえましょう。
| 観点 | 賃貸借 | 使用貸借 |
|---|---|---|
| 対価 | 賃料を支払う有償契約 | 無償で借りる契約（対価を伴わない） |
| 第三者への対抗 | 不動産では登記、建物賃貸借では引渡しで対抗力を備えうる | 原則として第三者に対抗できない |
| 貸主の修繕義務 | 貸主は使用収益に必要な修繕義務を負う | 貸主は原則修繕義務を負わず、借主が通常の必要費を負担 |
| 借主の死亡 | 賃借権は相続の対象となり相続人に承継される | 借主の死亡により原則として終了する |
| 借地借家法の適用 | 建物所有目的の土地・建物の賃貸借には借地借家法が適用される | 借地借家法は適用されない（保護が弱い） |
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用および収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対して賃料を支払うこと等を約する有償・双務契約です（民法601条）。貸主は使用収益に必要な修繕義務を負い、建物所有目的の土地賃貸借や建物賃貸借には借地借家法が適用されて借主が厚く保護されます。不動産賃借権は登記や建物の引渡しによって第三者に対抗でき、賃借権は相続の対象となるため借主が死亡しても相続人に承継されます。
賃料を支払う有償・双務契約（民法601条）
貸主は使用収益に必要な修繕義務を負う
登記・引渡しにより第三者に対抗できる
借地借家法の適用があり、賃借権は相続される
使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用収益をして契約終了時に返還することを約する契約です（民法593条）。無償であるため借主保護は弱く、貸主は原則として修繕義務を負わず、借主が通常の必要費を負担します。第三者に対抗することは原則できず、借地借家法も適用されません。さらに使用貸借は借主の死亡によって効力を失う（終了する）のが原則で、賃借権のように相続されません。
無償で物を借りて返還する契約（民法593条）
貸主は原則修繕義務を負わず、借主が通常の必要費を負担
原則として第三者に対抗できず借地借家法も適用なし
借主の死亡により原則として終了し相続されない
賃貸借は「有償・対抗力あり・借地借家法で保護・相続される」、使用貸借は「無償・対抗力なし・借主死亡で終了」。無償ゆえに借主保護が弱い、と覚えると個々の違いがつながります。
Q1. 賃貸借と使用貸借に関する記述として正しいものはどれか。
正解：2. 使用貸借は借主の死亡によって原則として終了するが、賃借権は相続の対象となる
使用貸借は民法593条が定める無償の貸借契約で、借主の死亡によって原則として効力を失い終了するのに対し、賃貸借に基づく賃借権は財産権として相続の対象となり、借主が死亡しても相続人に承継されます。使用貸借が有償で賃貸借が無償とする記述は逆であり誤りです。また使用貸借には借地借家法が適用されず借主保護は弱いため、賃貸借と同程度に保護されるとする記述も誤りです。賃貸借では民法上貸主が使用収益に必要な修繕義務を負うため、貸主が修繕義務を負わないとする記述も誤りです。
Q2. 使用貸借の特徴に関する記述として最も適切なものはどれか。
正解：2. 貸主は原則として目的物の修繕義務を負わず、借主が通常の必要費を負担する
使用貸借は無償の契約であるため、賃貸借に比べて借主の保護が弱く、貸主は原則として目的物の修繕義務を負わず、借主が目的物の通常の必要費を負担するものとされています。無償契約であるから借主が賃料を支払う義務を負うとする記述は誤りです。また使用貸借は原則として第三者に対抗できず、登記により対抗できるのが原則とはいえません。さらに使用貸借は借主の死亡によって原則として終了し、賃借権のように当然に相続人へ承継されるわけではない点で、相続承継を当然とする記述も誤りです。