建物賃貸借の基本形が普通借家契約、契約期間満了で確定的に終了するのが定期借家契約です。定期借家は2000年3月施行の借地借家法38条で導入され、書面契約・事前説明書面・終了通知の3点セットを欠くと普通借家として扱われます。賃貸不動産経営管理士試験の最頻出論点です。
| 観点 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 更新 | あり（法定更新） | なし（期間満了で確定終了） |
| 契約期間 | 1年以上（1年未満は期間の定めなしとみなす・借家法29条1項） | 制限なし（1年未満でも有効） |
| 契約方法 | 口頭でも有効 | 書面または電磁的記録による契約必須（借家法38条1項） |
| 事前説明 | 不要 | 契約前に書面（または電磁的方法）交付して説明必須（借家法38条3項） |
| 終了通知 | 更新拒絶通知（期間満了の1年前〜6ヶ月前） | 期間1年以上の場合、期間満了の1年前〜6ヶ月前に終了通知（借家法38条6項） |
| 正当事由 | 賃貸人の更新拒絶・解約申入れに必要（借家法28条） | 不要（期間満了で当然終了） |
| 賃料増減特約 | 増額特約は有効、減額不可特約は借家法32条1項により無効 | 増額不可・減額不可いずれの特約も有効（借家法38条9項） |
借地借家法26条以下が適用される一般的な建物賃貸借。期間満了時に賃貸人が更新拒絶するには、期間満了の1年前から6ヶ月前までに通知し、かつ正当事由（28条）が必要です。法定更新後は期間の定めなしとなり、賃料増減請求権（32条）は強行規定で、減額しない特約は無効と解されます。
借地借家法26〜30条（期間・更新・解約申入れ）
期間1年未満の合意は「期間の定めなし」扱い（29条1項）
正当事由の判断要素：使用必要性・賃貸借経緯・利用状況・立退料（28条）
法定更新後は期間の定めなしの賃貸借になる（26条1項ただし書）
借地借家法38条で定められた、契約期間満了で更新なく終了する建物賃貸借。書面（公正証書等）または電磁的記録による契約と、契約前の事前説明書面（電磁的方法可）の交付・説明が必須です。これらを欠くと「契約の更新がないこととする旨の定め」が無効となり、普通借家契約として扱われます（最判平24.9.13）。
借地借家法38条1項：書面・電磁的記録による契約必須
同条3項：契約前に書面交付して事前説明（説明書は契約書と別個）
同条6項：期間1年以上は期間満了1年〜6ヶ月前に終了通知
同条9項：賃料増減特約はそのまま有効（32条適用除外）
居住用200㎡未満の建物は賃借人がやむを得ない事情で中途解約可（38条7項）
定期借家＝書面契約＋事前説明書面＋終了通知の3点セット必須。事前説明書面を欠くと普通借家扱い（最判平24.9.13）。賃料減額特約は定期借家でのみ有効。
Q1. 定期借家契約に関する記述として誤っているものはどれか。
正解：4. 賃料を減額しない旨の特約は借地借家法32条1項により無効である。
定期借家では借地借家法38条9項により32条（賃料増減請求権）の適用が排除され、増額不可・減額不可いずれの特約も有効。書面契約（38条1項）、事前説明（38条3項）、終了通知（38条6項）はすべて正しい。
Q2. 事前説明書面を交付せずに「定期借家」として契約を締結した場合の効果として正しいものはどれか。
正解：3. 「契約の更新がないこととする旨の定め」が無効となり、普通借家契約として扱われる。
借地借家法38条3項違反の場合、同条5項により「契約の更新がないこととする旨の定め」が無効となり、普通借家として法定更新が適用される（最判平24.9.13）。契約自体は有効で、賃借人保護のため更新条項のみ無効。
Q3. 普通借家契約と定期借家契約の比較として正しいものはどれか。
正解：2. 普通借家の更新拒絶には正当事由が必要だが、定期借家は期間満了で当然終了する。
普通借家は28条の正当事由が必要、定期借家は不要。普通借家1年未満は期間の定めなし扱い（29条1項）、定期借家は1年未満も有効（38条1項）。書面必須（38条1項）。居住用200㎡未満は賃借人のやむを得ない事情で中途解約可（38条7項）。