入居時に支払う一時金として混同されがちな敷金と礼金ですが、法的性質はまったく異なります。敷金は2020年4月施行の改正民法622条の2で「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の金銭債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭」と明文化された担保金で、礼金は慣習に基づく謝礼金です。
| 観点 | 敷金 | 礼金 |
|---|---|---|
| 法的性質 | 担保金（預け金） | 謝礼金（贈与） |
| 返還義務 | あり（賃料未払い・原状回復費等を控除した残額を返還） | なし（契約成立時に賃貸人に帰属） |
| 根拠条文 | 民法622条の2（2020年4月改正で明文化） | 明文規定なし（慣習法） |
| 充当対象 | 賃料・損害賠償・原状回復費等の賃借人の債務 | 充当の概念なし |
| 返還時期 | 賃貸借終了かつ目的物の返還時（明渡し時） | 返還しない |
| 税務上の扱い | 預り金（賃貸人の収入にならない）／返還不能部分のみ収入 | 受取時に賃貸人の収入（不動産所得） |
| 消滅時効 | 明渡し時から5年（民法166条1項1号） | 対象外（返還しないため） |
賃料その他の債務を担保する目的で賃借人が交付する金銭。改正民法622条の2第1項で、賃貸借終了かつ目的物返還を受けたときに、賃借人の債務を控除した残額を返還する義務があると明文化されました。同条2項により、賃貸借存続中に賃借人の未払賃料に充当することは賃貸人の判断で可能ですが、賃借人から充当を求めることはできません。
民法622条の2第1項：明渡し時に未払債務を控除して返還
民法622条の2第2項：賃貸人は賃貸借中に賃料に充当可（賃借人からは不可）
敷金返還請求権の発生時期は「明渡し完了時」（最判昭48.2.2）
賃貸人が交代した場合、敷金関係は新賃貸人に承継される（最判昭44.7.17）
入居時に賃借人から賃貸人に支払われる謝礼金で、契約成立と同時に賃貸人に帰属します。民法に明文規定はなく慣習法上の扱いで、贈与的性格を持つため返還義務はありません。賃貸人にとっては受取時に不動産所得として課税対象になります。地域差があり、関西・九州では「保証金」と「敷引き」の組み合わせが用いられることもあります。
契約成立時に賃貸人に帰属（返還不要）
賃貸人の不動産所得として受取時に課税
消費者契約法10条による無効主張の対象になり得る
関西の「敷引き」は敷金の一部を返還しない特約（最判平23.3.24で原則有効）
敷金は預け金（返ってくる）、礼金は謝礼（返ってこない）。改正民法622条の2で敷金の定義・返還ルールが明文化された点が頻出。
Q1. 改正民法（2020年4月施行）における敷金の規定として正しいものはどれか。
正解：2. 敷金は賃貸借終了かつ目的物の返還を受けたときに、賃借人の債務を控除した残額を返還しなければならない。
民法622条の2第1項により、敷金は賃貸借終了かつ目的物返還を受けたときに、未払債務を控除した残額を返還する。同条2項で賃借人からの充当請求はできず、消滅時効は明渡し時から5年（民法166条1項1号）。
Q2. 礼金に関する記述として正しいものはどれか。
正解：2. 契約成立と同時に賃貸人に帰属し、返還義務はないが消費者契約法10条による無効主張の対象になり得る。
礼金は慣習に基づく謝礼金で契約成立時に賃貸人に帰属する。民法に明文規定はなく、消費者契約法10条で過大な礼金は無効主張の余地あり。担保金ではないため賃料充当の性質はない。
Q3. 敷金返還請求権に関する判例として正しいものはどれか。
正解：2. 敷金返還請求権は目的物の明渡し完了時に発生する。
最判昭48.2.2は敷金返還請求権の発生時期を「明渡し完了時」と判示。明渡しが先履行であり、敷金返還との同時履行は否定される（最判昭49.9.2）。賃貸人交代時は新賃貸人に承継（最判昭44.7.17）。