賃借人が第三者に物件を使わせる方法には「賃借権譲渡」と「転貸借」があります。譲渡は賃借人の地位を交代させ、転貸は賃借人がさらに貸主になるという構造の違いがあります。いずれも民法612条で賃貸人の承諾が必要で、無断の場合は最判昭28.9.25の背信行為論で解除の可否が判断されます。
| 観点 | 賃借権譲渡 | 転貸借 |
|---|---|---|
| 法的性質 | 賃借人の地位を第三者に譲渡 | 賃借人が第三者に新たに賃貸借契約を締結 |
| 原賃借人の地位 | 賃貸借関係から離脱する | 賃貸借関係に残る（同時に転貸人となる） |
| 賃貸人の承諾 | 必要（民法612条1項） | 必要（民法612条1項） |
| 無断時の効果 | 賃貸人は契約解除可（612条2項）。背信行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除不可（最判昭28.9.25） | 同左 |
| 賃料の流れ | 譲受人（新賃借人）→賃貸人 | 転借人→転貸人（原賃借人）→賃貸人。ただし賃貸人は転借人に直接請求可（民法613条） |
| 原契約終了時の転借人保護 | 対象外（譲受人がそのまま賃借人） | 合意解除では対抗可（民法613条3項）。債務不履行解除では転借人に通知義務あり（最判平6.7.18・最判平9.2.25） |
| 具体例 | 事業の譲渡に伴う賃借権の引継ぎ | マンスリーマンション、サブリース |
賃借人が賃貸借契約上の地位そのものを第三者（譲受人）に移転すること。原賃借人は賃貸借関係から完全に離脱し、譲受人が新たな賃借人となります。民法612条1項により賃貸人の承諾が必要で、無断譲渡は同条2項で解除事由となります。ただし最判昭28.9.25は、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は解除を認めない「背信行為論」を確立しました。
民法612条1項：賃貸人の承諾必須
同条2項：無断譲渡→賃貸人は解除可
最判昭28.9.25：背信行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除不可
譲渡後は原賃借人が賃貸借から離脱（賃料支払義務なし）
法人の合併・親族間譲渡などで背信性が否定されることがある
原賃借人が賃借物を第三者（転借人）に転貸すること。原賃借人は賃貸借関係に残ったまま転貸人となり、転借人との間で新たな賃貸借契約を結びます。賃貸人は転借人に対し、原賃貸借に基づく義務の範囲で直接賃料を請求できます（民法613条1項）。原賃貸借が合意解除された場合、賃貸人は原則として転借人に対抗できず（613条3項）、債務不履行解除の場合は通知義務が問題となります（最判平6.7.18等）。
民法612条1項：賃貸人の承諾必須
民法613条1項：賃貸人は転借人に直接賃料請求可
同条3項：合意解除は転借人に対抗不可
最判平6.7.18：債務不履行解除では転借人への通知不要が原則
サブリース：最判平15.10.21で借家法32条適用を認める
無断転貸も背信行為論の対象（最判昭28.9.25）
譲渡＝賃借人交代（離脱）、転貸＝賃借人が転貸人になる（残る）。両方とも賃貸人の承諾必要（612条）、無断は解除可だが背信性なければ解除不可（最判昭28.9.25）。
Q1. 賃借権譲渡と転貸借の違いに関する記述として正しいものはどれか。
正解：2. 譲渡では原賃借人が離脱するが、転貸では転貸人として残る。
譲渡は賃借人の地位を譲受人に移転するため原賃借人は離脱、転貸は原賃借人が転貸人として賃貸借関係に残る。いずれも民法612条1項により賃貸人の承諾が必要で、無断の場合は同条2項で解除事由となる。
Q2. 賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃借物を転貸した場合の効果として、判例（最判昭28.9.25）に照らして正しいものはどれか。
正解：2. 無断転貸は原則として解除事由となるが、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は解除できない。
最判昭28.9.25の背信行為論。民法612条2項は無断譲渡・転貸を解除事由とするが、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合（親族間・法人合併等）は信頼関係破壊と評価されず解除できない。
Q3. 適法な転貸借において、原賃貸借が賃借人の賃料不払いを理由として債務不履行解除された場合の転借人の地位について、判例の立場として正しいものはどれか。
正解：2. 賃貸人は転借人に対し履行の催告をする必要はなく、原賃貸借の解除により転貸借も終了する。
最判平6.7.18・最判平9.2.25は、賃借人の債務不履行解除の場合、転借人に履行の機会を与える必要はなく、賃貸人は転借人への通知・催告なしに原賃貸借を解除できると判示。これに対し合意解除は民法613条3項で転借人に対抗できない。