マンションの管理は、区分所有者が当然に構成する「管理組合」が主体となり、その実務を専門の「管理会社（マンション管理業者）」に委託するのが一般的です。発注する側か受託する側か、管理の最終責任を負うのは誰かが両者の違いで、管理業務主任者の前提知識として頻出です。
| 観点 | 管理組合 | 管理会社（マンション管理業者） |
|---|---|---|
| 立場 | 管理を行う主体（発注・委託する側） | 管理事務の委託を受けて実務を行う側（受託者） |
| 構成・性質 | 区分所有者全員で当然に構成される団体 | 管理事務を業として行う登録を受けた事業者 |
| 根拠 | 区分所有法3条（区分所有者の団体） | マンション管理適正化法（マンション管理業者の登録等） |
| 主な役割 | 管理規約・総会決議に基づく意思決定と管理の最終責任 | 管理委託契約に基づく会計・出納・点検等の事務代行 |
| 管理の最終責任 | 管理組合（区分所有者）が負う | 委託された範囲で契約上の責任を負う |
管理組合は、区分所有者が建物・敷地・附属施設の管理を行うために当然に構成する団体です（区分所有法3条）。区分所有者が存在すれば手続きなく成立し、総会・理事会などを通じて意思決定を行い、管理の最終的な責任を負います。実務の一部または全部を管理会社に委託することはできますが、委託しても管理の主体・責任者はあくまで管理組合（区分所有者）である点が重要です。
区分所有者全員で当然に構成される管理の主体
総会・理事会で意思決定し管理の最終責任を負う
管理事務を管理会社に委託できる（発注する側）
委託しても管理の責任主体は管理組合のまま
管理会社は、管理組合から管理事務（基幹事務を含む管理業務）の委託を受けてこれを業として行う事業者で、マンション管理適正化法に基づき国土交通大臣の登録を受けなければなりません。会計の収入・支出の調定、出納、専有部分を除く維持・修繕の企画・実施の調整といった基幹事務などを管理委託契約に基づいて代行します。重要事項説明や契約成立時書面の交付には管理業務主任者が関与します。あくまで受託者であり、管理の主体ではありません。
管理事務の委託を受けて業として行う登録事業者
会計・出納・維持修繕の調整などの基幹事務を代行
適正化法に基づき国土交通大臣の登録が必要
管理委託契約に基づく受託者（管理の主体ではない）
管理組合は「区分所有者で構成する管理の主体・最終責任者（発注側）」、管理会社は「委託を受けて実務を代行する登録事業者（受託側）」。委託しても責任主体は管理組合のまま、が要点です。
Q1. 管理組合と管理会社（マンション管理業者）に関する記述として正しいものはどれか。
正解：2. 管理組合は区分所有者で構成される管理の主体であり、実務を管理会社に委託できる発注者の立場にある
管理組合は区分所有者全員で当然に構成される管理の主体であり（区分所有法3条）、その実務を専門の管理会社に委託できる発注者の立場にあります。管理事務を委託しても、管理の最終的な責任主体は管理組合（区分所有者）のままであり、責任を一切負わなくなるわけではありません。区分所有者で当然に構成されるのは管理組合であって管理会社ではなく、管理会社は委託を受けた受託者にすぎないため、管理組合の上位で意思決定を行うとする記述も誤りです。
Q2. マンション管理業者（管理会社）に関する記述として、最も適切なものはどれか。
正解：2. マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて会計の出納や維持修繕の調整などの基幹事務を行う登録事業者である
マンション管理業者は、管理組合から管理事務（会計の収入・支出の調定、出納、維持・修繕の企画・実施の調整などの基幹事務を含む）の委託を受けて業として行う事業者で、マンション管理適正化法に基づき国土交通大臣の登録を受けなければなりません。登録なしに業として管理事務の委託を受けることはできず、また当然に成立する団体は管理組合の方です。管理会社は委託された範囲で契約上の責任を負うにとどまり、管理の最終責任を当然に負う主体ではありません。
Q3. 管理委託契約に関する記述として、正しいものはどれか。
正解：1. 管理組合が管理会社に管理事務を委託する場合でも、管理の主体・責任者は管理組合である
管理委託契約は、管理組合がその管理事務を管理会社に委託する契約ですが、委託しても管理の主体・最終責任者は区分所有者で構成される管理組合のままです。管理委託契約によって管理組合が解散することはなく、管理会社が区分所有者の団体になるわけでもありません。総会や理事会の意思決定権限が管理会社に移るものでもなく、契約内容の変更には管理組合の合意が必要であるため、管理会社が自由に変更できるとする記述も誤りです。