「管理者」は区分所有法上の概念、「理事長」は標準管理規約上の役職で、実務では理事長が管理者を兼ねるのが一般的です。根拠となるルールと選任のされ方が違い、両者の関係を正しく理解しているかが試験で問われます。
| 観点 | 管理者 | 理事長 |
|---|---|---|
| 根拠 | 区分所有法（25条等） | 管理規約（標準管理規約等） |
| 位置づけ | 区分所有者を代理して共用部分等の管理の事務を執行する者（法律上の機関） | 理事会の長であり、規約上の役職 |
| 選任方法 | 規約に別段の定めがなければ集会の決議（各過半数）で選任 | 一般に理事の中から理事会で選任（規約による） |
| 法律上の必置 | 設置は任意（置くことができる） | 区分所有法上の概念ではない（規約で設ける） |
| 実務上の関係 | 理事長が管理者を兼ねるのが一般的 | 標準管理規約では理事長を管理者とする |
区分所有法上、共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする者で、その職務に関し区分所有者を代理します（区分所有法26条1項・2項）。規約に別段の定めがない限り、集会の決議（出席した区分所有者及びその議決権の各過半数）によって選任・解任されます（区分所有法25条1項・39条1項）。設置は任意で、自然人・法人を問わず、区分所有者でない者でも就任できます。
区分所有法上の機関で、職務に関し区分所有者を代理する
集会の過半数決議で選任・解任（規約で別段の定めも可）
区分所有者以外の第三者でも就任できる
標準管理規約などの規約に基づいて置かれる理事会の長で、区分所有法上の用語ではありません。標準管理規約では理事会の決議により理事のうちから選任され（35条3項）、理事長を区分所有法上の「管理者」と位置づけています。つまり実務上は理事長＝管理者となるのが一般的です。
規約上の役職で、理事会を統括する
標準管理規約では理事長が区分所有法上の管理者を兼ねる
標準管理規約では理事会の決議で理事のうちから選任（35条3項）
「管理者＝区分所有法の機関（集会の過半数で選任）」「理事長＝規約上の役職（理事会の決議で選任）」。標準管理規約では理事長が管理者を兼ねる、という関係で整理する。
Q1. 区分所有法上の管理者に関する記述として、正しいものはどれか。
正解：2. 管理者は、規約に別段の定めがなければ集会の決議で選任・解任される
管理者は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議（出席した区分所有者及びその議決権の各過半数）によって選任・解任されます（区分所有法25条1項）。設置は任意であり必ず置く必要はなく、区分所有者でない第三者でも就任できます。選任要件は原則として普通決議であって、各4分の3以上は不要です。
Q2. 管理者と理事長に関する記述として、最も適切なものはどれか。
正解：2. 標準管理規約では、理事長を区分所有法上の管理者と位置づけている
標準管理規約では、理事長を区分所有法上の「管理者」と位置づけており、実務上は理事長が管理者を兼ねます。理事長は規約上の役職で区分所有法に直接の定めはなく、管理者の方が区分所有法上の機関です。両者は無関係ではなく、規約により理事長が管理者を担う関係にあります。
Q3. 管理者の資格に関する記述として、正しいものはどれか。
正解：3. 管理者は、区分所有者以外の者や法人でも就任できる
区分所有法上、管理者の資格に特段の制限はなく、区分所有者以外の第三者や法人（管理会社など）でも就任できます。自然人に限られるわけでも、区分所有者に限られるわけでもありません。マンション管理士資格も要件ではなく、誰を管理者とするかは集会の決議や規約に委ねられています。