マンションのバルコニーや専用庭、玄関扉の外側などは、特定の区分所有者だけが使える「専用使用権」の対象ですが、その実体は全員の「共用部分」です。専有部分のように所有しているわけではなく、あくまで使用する権利にとどまります。「使う権利」と「みんなの所有物」の関係を正しく理解しましょう。
| 観点 | 専用使用権 | 共用部分 |
|---|---|---|
| 法的性質 | 共用部分等を特定の者が排他的に使用できる権利 | 区分所有者全員（または一部）が共有する建物の部分 |
| 対象の例 | バルコニー、専用庭、玄関扉、窓ガラス、専用駐車場など | 廊下、階段、エントランス、エレベーター、外壁、屋上など |
| 所有権の有無 | 所有権ではなく使用する権利にとどまる | 共有持分という形で全員が所有している |
| 管理・修繕の費用負担 | 通常の使用に伴う管理は使用者負担、本体の修繕は管理組合が負担することが多い | 原則として管理組合が修繕し、修繕積立金等で負担する |
| 使用の制限 | 専用使用部分でも用法は規約・使用細則に従う（外観変更等は制限） | 区分所有者は持分に応じて用途に従い使用できる |
専用使用権とは、敷地および共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいいます。バルコニーや専用庭、玄関扉、窓枠・窓ガラス、専用駐車場などが典型例です。これらは規約や使用細則により特定の住戸の区分所有者に専用使用が認められているにすぎず、所有しているわけではありません。標準管理規約では、バルコニー等の通常の使用に伴う管理は専用使用権を有する者が行うとされ、外観に影響する変更などは制限されます。
共用部分等を特定の区分所有者が排他的に使用できる権利
バルコニー・専用庭・玄関扉・窓ガラス・専用駐車場などが対象
所有権ではなく使用権にとどまる
通常の使用に伴う管理は使用者が行い、用法は規約に従う
共用部分とは、専有部分以外の建物の部分や専有部分に属しない建物の附属物などで、区分所有者全員（または一部の区分所有者）が共有するものです（区分所有法2条4項等）。廊下・階段・エントランス・エレベーター・外壁・屋上などが該当します。共用部分は各共有者の持分に応じて全員が所有しており、その持分は原則として専有部分の床面積割合によります。管理や修繕は管理組合が行い、費用は管理費・修繕積立金で負担するのが原則です。
専有部分以外の建物部分等で区分所有者が共有する部分
廊下・階段・エントランス・エレベーター・外壁・屋上などが該当
共有持分は原則として専有部分の床面積割合による
管理・修繕は管理組合が行い費用は管理費等で負担
バルコニーや専用庭は「共用部分の上に専用使用権がのっている」状態。所有しているのではなく使う権利だけ、という点と、本体の大規模修繕は管理組合負担になる点が頻出です。
Q1. 専用使用権および共用部分に関する記述として正しいものはどれか。
正解：2. バルコニーは共用部分であり、特定の区分所有者に専用使用権が認められているにすぎない
バルコニーや専用庭、玄関扉などは構造上は共用部分に当たり、特定の住戸の区分所有者に専用使用権が認められているにすぎません。専用使用権はあくまで排他的に使用できる権利であって所有権ではないため、専有部分として単独所有しているわけではありません。また専用使用部分であっても用法は規約や使用細則に従う必要があり、外観に影響する変更は制限されるのが一般的です。共用部分は区分所有者が共有持分を持って所有するものであり、特定の者だけが所有するという記述も誤りです。
Q2. 標準管理規約におけるバルコニー等の専用使用部分の管理・修繕に関する記述として最も適切なものはどれか。
正解：2. バルコニー等の通常の使用に伴う管理は専用使用権を有する者が行うが、本体の修繕は管理組合が行うのが原則である
標準管理規約では、バルコニーや玄関扉等の専用使用部分について、通常の使用に伴う管理（日常の清掃など）は専用使用権を有する区分所有者が行うものとしつつ、これらは共用部分であるため、本体の計画修繕や経年劣化に対する修繕は管理組合が行い修繕積立金等で負担するのが原則です。本体修繕まですべて使用者が単独負担するとする記述や、管理組合が一切関与できないとする記述は誤りです。また通常の清掃まですべて管理組合が行うわけではなく、日常的な使用に伴う管理は使用者の役割とされている点にも注意が必要です。