A専有部分
区分所有権の目的となる建物の部分で、構造上の独立性（他と壁などで仕切られている）と利用上の独立性（独立して住居・店舗等に使える）の両方を備えていることが要件です（区分所有法2条3項）。各区分所有者が単独で所有し、売却や賃貸を自由に行えます。
要件は「構造上の独立性」＋「利用上の独立性」の両方
住戸内部の床・壁・天井の内側部分が典型例
区分所有権・敷地利用権とセットで処分するのが原則
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区分所有法等
専有部分と共用部分の違い
マンションの空間は、各区分所有者が単独で所有する「専有部分」と、みんなで共同利用する「共用部分」に分かれます。どこまでが自分のもので、どこからがみんなのものかが両者の最大の違いで、修繕費の負担者や処分できるかどうかが変わってきます。
比較表で見る違い
| 観点 | 専有部分 | 共用部分 |
|---|---|---|
| 対象 | 構造上・利用上の独立性をもつ部分（各住戸の内部空間） | 専有部分以外の建物部分・附属物（廊下・階段・外壁など） |
| 所有関係 | 各区分所有者が単独で所有 | 区分所有者全員の共有が原則 |
| 処分の自由 | 自由に売却・賃貸・抵当権設定ができる | 専有部分と分離して処分できない（分離処分の禁止） |
| 管理費等の負担 | 専有部分は各自が管理 | 共用部分は持分割合に応じて全員で負担 |
| 具体例 | 居室・台所・便所・浴室などの住戸内部 | エントランス・エレベーター・耐力壁・支柱・屋上 |
それぞれの詳しい解説
B共用部分
専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物、規約により共用部分とされた附属の建物をいいます（区分所有法2条4項・4条）。廊下・階段・エレベーター・耐力壁などが該当し、区分所有者全員の共有となるため、専有部分と切り離して単独で売ることはできません。
法定共用部分（廊下・階段等）と規約共用部分（管理人室等）がある
共有持分は原則として専有部分の床面積の割合による
専有部分と分離して処分することは禁止（分離処分の禁止）
試験対策のポイント
「独立して使える住戸内部＝専有部分（単独所有・自由処分）」「みんなで使う廊下・階段・外壁など＝共用部分（全員共有・分離処分禁止）」と覚える。
理解度チェック（3問）
Q1. 区分所有法上の専有部分の要件に関する記述として、正しいものはどれか。
- 1構造上の独立性があれば、利用上の独立性がなくても専有部分となる
- 2利用上の独立性があれば、構造上の独立性がなくても専有部分となる
- 3構造上の独立性と利用上の独立性の両方を備える必要がある
- 4いずれの独立性も不要で、登記さえあれば専有部分となる
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正解：3. 構造上の独立性と利用上の独立性の両方を備える必要がある
専有部分は、区分所有権の目的たりうる建物の部分であり、他の部分と壁などで仕切られている「構造上の独立性」と、独立して住居・店舗等に使える「利用上の独立性」の両方を備えている必要があります（区分所有法1条・2条3項）。どちらか一方だけでは専有部分とは認められません。
Q2. 専有部分と共用部分に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 1共用部分は各区分所有者が単独で所有し、自由に売却できる
- 2共用部分は区分所有者全員の共有が原則で、専有部分と分離して処分できない
- 3専有部分は全員の共有であり、持分割合に応じて利用する
- 4専有部分も共用部分も、どちらも自由に分離処分できる
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正解：2. 共用部分は区分所有者全員の共有が原則で、専有部分と分離して処分できない
共用部分は区分所有者全員の共有が原則で（区分所有法11条1項）、専有部分と切り離して単独で処分することは禁止されています（分離処分の禁止・15条2項）。一方、専有部分は各区分所有者が単独で所有し自由に処分できます。共有なのは共用部分の方であって専有部分ではありません。
Q3. 次のうち、原則として共用部分に該当しないものはどれか。
- 1マンションの廊下や階段
- 2建物を支える耐力壁や支柱
- 3各住戸内部の居室や台所
- 4エントランスホールやエレベーター
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正解：3. 各住戸内部の居室や台所
各住戸内部の居室や台所は、構造上・利用上の独立性を備えた専有部分です。廊下・階段・耐力壁・支柱・エントランス・エレベーターは、専有部分以外の建物部分または附属物であり共用部分にあたります（区分所有法2条4項）。建物の安全を担う耐力壁や支柱は専有部分にできず、必ず共用部分となる点に注意します。