マンションを理解するには、建物が建つ土地そのものである「敷地」と、その敷地を専有部分のために利用する権利である「敷地利用権」を区別することが大切です。区分所有法は、専有部分と敷地利用権を勝手にバラバラに処分できないように「分離処分の禁止」を定めています。「土地そのもの」と「土地を使う権利」の違いを押さえましょう。
| 観点 | 敷地 | 敷地利用権 |
|---|---|---|
| 意味 | 区分所有建物が所在する一筆または数筆の土地（法定敷地・規約敷地） | 専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利 |
| 権利の種類 | 土地という物そのもの（不動産） | 所有権の共有持分、地上権、賃借権などの利用権 |
| 区分所有法の定義 | 建物が所在する土地および規約により敷地とされた土地（2条5項） | 専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利（2条6項） |
| 分離処分 | 土地自体は登記の対象となる不動産 | 原則として専有部分と分離して処分できない（分離処分の禁止） |
| 登記 | 土地の登記記録で管理される | 敷地権として建物の登記記録に一体的に登記されうる |
敷地とは、区分所有建物が所在する土地（法定敷地）および、それと一体として管理・使用される庭・通路等で規約により建物の敷地とされた土地（規約敷地）をいいます（区分所有法2条5項・5条）。敷地は土地という不動産そのものであり、登記の対象となります。複数の筆にまたがることもあり、駐車場や緑地などを規約敷地として取り込むことも可能です。あくまで物理的な土地を指す概念です。
区分所有建物が所在する土地（法定敷地）が基本
規約により敷地とされた土地（規約敷地）も含む
土地という不動産そのもので登記の対象
複数の筆にまたがることもある
敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいいます（区分所有法2条6項）。その実体は、敷地の所有権の共有持分であることが多いほか、地上権や賃借権などの場合もあります。区分所有法22条は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、規約に別段の定めがある場合を除き、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することを禁止しています。これにより建物と土地利用権の権利関係の一体性が保たれます。
専有部分を所有するための敷地に関する権利
所有権の共有持分のほか地上権・賃借権などもある
原則として専有部分と分離して処分できない（区分所有法22条）
敷地権として建物の登記記録に一体登記されうる
敷地は「土地そのもの（物）」、敷地利用権は「土地を使う権利（共有持分・地上権・賃借権）」。敷地利用権は原則として専有部分と分離処分できない、という区分所有法22条が最頻出です。
Q1. 区分所有法上の敷地および敷地利用権に関する記述として正しいものはどれか。
正解：2. 敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう
区分所有法2条6項は、敷地利用権を専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利と定義しています。これは土地という物そのものではなく、土地を利用する権利を指す概念であり、土地そのものを指すとする記述は敷地の説明と取り違えた誤りです。敷地利用権の実体は所有権の共有持分であることが多いほか、地上権や賃借権の場合もあるため、常に賃借権でなければならないとする記述も誤りです。また区分所有法5条により規約敷地を定めることは認められており、規約による敷地化が一切認められないとする記述も誤りです。
Q2. 敷地利用権の分離処分に関する記述として正しいものはどれか。
正解：1. 専有部分と敷地利用権は、規約に別段の定めがある場合を除き、原則として分離して処分することができない
区分所有法22条は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、規約に別段の定めがある場合を除き、区分所有者はその専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができないと定めています。これにより建物と土地利用権の一体性が保たれます。いかなる場合も自由に分離処分できるとする記述や、敷地利用権の処分が常に自由とする記述は、この分離処分禁止の原則に反するため誤りです。敷地利用権は土地そのものではなく土地を利用する権利であり、分離処分の可否が問題となるため、概念が存在しないとする記述も誤りです。