A建替え決議
既存のマンションを取り壊し、その敷地に新たに建物を建築する決議です。区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数で成立します（区分所有法62条1項）。耐震性などの認定は要件ではなく、決議に賛成しなかった者に対しては区分所有権等の売渡し請求ができます。
根拠は区分所有法62条、要件は各5分の4以上
建物の取壊し＋新築を一体として決議する
不参加者には売渡し請求で権利を取得できる
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区分所有法等
建替え決議と敷地売却決議の違い
老朽化マンションの出口として、建物を壊して新築する「建替え決議」と、土地ごと売却する「敷地売却決議」があります。根拠となる法律や決議割合が異なるうえ、敷地売却決議は耐震性不足の認定など特別な前提が必要で、両者の要件の違いが試験で問われます。
比較表で見る違い
| 観点 | 建替え決議 | 敷地売却決議 |
|---|---|---|
| 根拠法 | 区分所有法62条 | マンション建替え円滑化法（要除却認定が前提） |
| 決議要件 | 区分所有者および議決権の各5分の4以上 | 区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の各5分の4以上 |
| 対象建物の前提 | 特段の認定は不要 | 特定要除却認定（耐震性不足等）を受けたマンション |
| 効果 | 既存建物を取り壊し、新たに建物を建築する | マンションと敷地を一括して買受人へ売却する |
| 反対者の扱い | 売渡し請求により権利を取得できる | 反対者の権利は売却代金の分配により清算される |
それぞれの詳しい解説
B敷地売却決議
マンション建替え円滑化法に基づき、特定要除却認定（耐震性不足等の認定）を受けたマンションについて、建物と敷地を一括して買受人に売却する決議です。区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の各5分の4以上で成立し、反対者の権利は売却代金の分配で清算されます。
根拠はマンション建替え円滑化法（区分所有法ではない）
前提として特定要除却認定（耐震性不足等）が必要
区分所有者・議決権・敷地利用権持分の各5分の4以上が要件
試験対策のポイント
「建物を壊して建て直す＝建替え決議（区分所有法62条・5分の4）」「土地ごと売る＝敷地売却決議（円滑化法・耐震不足認定が前提・5分の4）」。根拠法と認定の要否で区別する。
理解度チェック（3問）
Q1. 建替え決議に必要な賛成数として正しいものはどれか。
- 1区分所有者および議決権の各過半数
- 2区分所有者および議決権の各4分の3以上
- 3区分所有者および議決権の各5分の4以上
- 4区分所有者全員の同意
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正解：3. 区分所有者および議決権の各5分の4以上
建替え決議は、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数で行います（区分所有法62条1項）。これは区分所有法上もっとも重い決議要件で、規約変更や共用部分の重大変更の各4分の3以上より高い賛成数が求められます。全員同意までは必要なく、反対者には売渡し請求ができる仕組みになっています。
Q2. 敷地売却決議に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 1敷地売却決議は、区分所有法62条に基づいて行われる
- 2敷地売却決議には、特定要除却認定を受けていることが前提となる
- 3敷地売却決議は、区分所有者および議決権の各過半数で成立する
- 4敷地売却決議では、建物を取り壊して新たに建物を建築する
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正解：2. 敷地売却決議には、特定要除却認定を受けていることが前提となる
敷地売却決議は、マンション建替え円滑化法に基づき、耐震性不足等で特定要除却認定を受けたマンションについて行われます。決議要件は区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の各5分の4以上です。根拠は区分所有法62条ではなく円滑化法であり、過半数では成立せず、建物の取壊し＋新築を行うのは建替え決議の方です。
Q3. 建替え決議と敷地売却決議に関する記述として、正しいものはどれか。
- 1いずれの決議も区分所有法62条を根拠とする
- 2建替え決議は耐震性不足の認定を受けることが要件である
- 3敷地売却決議は、建物と敷地を一括して買受人に売却するものである
- 4いずれの決議も各過半数で成立する
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正解：3. 敷地売却決議は、建物と敷地を一括して買受人に売却するものである
敷地売却決議は、マンションと敷地を一括して買受人へ売却する決議です。建替え決議は区分所有法62条（各5分の4以上）を根拠とし耐震認定は不要ですが、敷地売却決議はマンション建替え円滑化法を根拠とし特定要除却認定が前提です。いずれも各5分の4以上が必要で、過半数では成立しません。