管理業務主任者 まとめノート

区分所有法の出発点である「区分所有権」とは何かを理解し、1棟の建物のどこが専有部分で、どこが共用部分かを区別する章です。法定共用部分と規約共用部分の違い、共用部分の持分が専有部分の床面積割合で決まる原則、滞納管理費が買主に承継される特定承継人への請求を押さえます。これらは管理事務を委託・受託する管理業務主任者にとって日常業務の前提知識です。

専有部分の2大要件（構造上の独立性・利用上の独立性）、規約共用部分は登記しないと第三者に対抗できないこと、共用部分の持分割合（専有部分の床面積割合）、そして滞納管理費を特定承継人に請求できること（8条）は超頻出です。

専有部分=「構造上の独立性」+「利用上の独立性」。たとえば事務所フロアの一角をパーティションで仕切っただけでは構造上の独立性を欠き、専有部分とは認められません。

規約共用部分は、その旨を登記しなければ第三者に対抗できません（4条2項後段）。一方、法定共用部分は性質上当然に共用なので登記は不要です。「規約共用部分は登記が対抗要件」がひっかけの定番。

区分所有法上の専有部分の床面積は「内側線=内法」で計算します。登記簿（不動産登記法）も区分建物は内法。これに対し建築基準法の床面積は壁芯（中心線）。「区分所有法・登記=内法／建基法=壁芯」とセットで覚えましょう。

管理費の滞納は管理組合運営の最大の問題です。8条により滞納管理費債権はマンションの買主（特定承継人）にも請求できます。さらに27条の先取特権により、滞納者の区分所有権・建物に備え付けた動産に対して優先弁済を受けられます。「買主は前の人の滞納と無関係」は誤りです。

区分所有者になると、本人の意思とは無関係に当然に管理組合の構成員となります。「管理組合に入りたくないので脱退する」ということはできません。任意加入の自治会・町内会とは性質が異なる点に注意。