問題
C 株式会社（以下「C 社」という。）が、次のような状況にあることを前提として、賃貸借契約に関し、最も適切なものを下記の解答群から選べ。
C 社は X 氏の所有する倉庫を、倉庫兼事務所として使用するために平成2年（1990年）4月1日から5年ごとに都度合意して賃貸借契約を更新し、賃借している。しかし、賃料が近隣の相場より高く、C 社の経営状態を圧迫しているために、よりコスト負担の少なくなる方策を検討している。なお、本件賃貸借契約において、C 社は賃料6カ月分相当額を「保証金」との名目で X 氏に預けている。また、来年（平成22年（2010年））3月末には、更新の時期を迎える。
選択肢
- 1C 社は、X 氏の了承を得て倉庫に備えつけた汎用的な建具を残して引越費用を削減したいとしても、C 社と X 氏間の賃貸借契約に特段の定めがない場合、X 氏から「残しても良い」旨の同意がない限り、C 社は入室した当初と同様の状態にするためのコストを負担しなければならない。
- 2現在の C 社近隣の賃料相場と比べて C 社の賃料が著しく高くなっている場合、C 社が支払っている現在の賃料を下げる方法には、X 氏と交渉することのほか、法律に基づき、C 社は X 氏に対し裁判を起こして賃料を下げるように請求することもできる。
- 3引越しするには、次の賃貸借契約締結の際に保証金を引越先のオーナーへ支払うこととなっているが、C 社は、建物明渡後に返還される保証金から未払い賃料を相殺するように X 氏に請求することができるので、期間満了時まで賃料の支払いを止めて、引越先の保証金を準備することができる。
- 4本件賃貸借契約の契約書には、更新について「更新料を支払った場合に更新できる」と規定があるだけで、特段の記載がない場合、C 社が更新時期の2カ月以上前に X 氏に対して更新をしない旨を通知しないときは、自動的に5年間契約が更新される。
正解
2. 現在の C 社近隣の賃料相場と比べて C 社の賃料が著しく高くなっている場合、C 社が支払っている現在の賃料を下げる方法には、X 氏と交渉することのほか、法律に基づき、C 社は X 氏に対し裁判を起こして賃料を下げるように請求することもできる。
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解説
借地借家法32条1項は、賃料が経済事情の変動や近隣相場との比較で不相当となった場合に、当事者は将来に向かって賃料の増減請求ができる「賃料増減請求権」を定めています。賃借人は賃貸人との交渉だけでなく、裁判所に賃料減額請求の訴えを提起することができます（その前に調停前置主義が適用されます）。よってイが最も適切です。アは原状回復義務の対象は通常損耗を超える部分で、賃貸人の同意があれば撤去義務はないため誤り。ウは賃料の支払いを一方的に停止することは債務不履行となり、保証金との相殺も明渡し時まで対象とならないため誤り。エは更新拒絶の通知期間に関する一律のルールはなく、契約内容に依存するため誤りです。（出典: 一般社団法人 中小企業診断協会 平成21年度 中小企業診断士1次試験 経営法務第11問）
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