賃貸不動産経営管理士 一問一答｜賃貸借契約 第158問

解説

民法621条により通常損耗・経年変化は賃借人の原状回復義務の対象外であるが、同条は任意規定であり、特約で通常損耗の補修費を賃借人負担とすること自体は可能である。ただし判例（最判平17.12.16）は、賃借人が補修費用を負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭で説明し賃借人がその旨を明確に認識して合意したと認められるなど、明確な合意（通常損耗補修特約）が成立していることが必要とした。賃借人が負担する通常損耗の範囲を示さず「原状回復費用は賃借人の負担」と抽象的に定めるだけでは、この明確な合意があったとはいえない。したがって「いかなる場合も無効」「常に有効」はいずれも誤りであり、内容の明示と認識・了承があれば有効となり得るとする肢が正しい。消費者契約法10条による無効判断もあり得る。賃貸不動産経営管理士試験では原状回復ガイドラインと併せて最頻出の判例である。