賃貸不動産経営管理士 予想問題｜原状回復・修繕 第47問

解説

最判平成17年12月16日は、通常損耗に係る投下資本の減価の回収は通常は賃料に含ませて行われているから、借主に通常損耗の原状回復義務を負わせるのは借主に予期しない特別の負担を課すことになるとして、その義務が認められるためには、少なくとも、借主が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、契約書では明らかでない場合には貸主が口頭により説明し、借主がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるとした。よって、この判示を述べた記述が適切（正解）。「抽象的に定めてあれば、範囲の明記や説明がなくても成立する」とする記述は、判例が求める明確な合意を欠くため誤り。「貸主が一方的に定めれば有効」とする記述も、借主との明確な合意がない以上誤り。「いかなる場合も無効」とする記述は、明確な合意があれば特約は成立し得るため誤り。なお、国交省の原状回復ガイドラインは、借主に特別の負担を課す特約の要件として、①特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること、②借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること、③借主が特約による義務負担の意思表示をしていることを挙げており、判例の判示と区別して押さえておきたい。