問題
建物賃貸借における賃料増減請求（借地借家法32条）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
選択肢
- 1建物の賃料が、土地・建物に対する租税等の負担の増減や経済事情の変動により不相当となったときは、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求できる。
- 2一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合は、その期間中は貸主から増額請求をすることはできない。
- 3普通建物賃貸借契約において、一定期間賃料を減額しない旨の特約があれば、借主は当該期間中は減額請求を一切行使できない。
- 4賃料増減について協議が調わないときは、原則として民事調停法24条の2により調停前置主義が適用される。
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正解
3. 普通建物賃貸借契約において、一定期間賃料を減額しない旨の特約があれば、借主は当該期間中は減額請求を一切行使できない。
解説
借地借家法32条1項は強行法規であり、普通建物賃貸借において「賃料を減額しない」旨の特約があっても借主からの減額請求権は排除されない（最判平成16年6月29日参照）。よって肢3が不適切。なお定期建物賃貸借では38条9項により減額しない特約も有効。肢1は32条1項本文通り。肢2は同項ただし書により増額しない特約は有効。肢4は民事調停法24条の2により賃料増減訴訟は調停前置主義の対象であり正しい。