宅地建物取引士 一問一答｜抵当権が設定された建物の賃借人の保護 第364問

解説

抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物を使用・収益する者のうち、競売手続の開始前から使用・収益をする者などは、買受人の買受けの時から6ヶ月を経過するまで建物の引渡しを猶予されます（民法395条1項）。ただし、買受けの時より後の使用の対価について、買受人が相当の期間を定めて1ヶ月分以上の支払を催告し、その期間内に支払がないときは猶予を受けられません（同条2項）。この制度は、2004年4月1日施行の改正で廃止された短期賃貸借の保護制度に代わるものです。猶予期間は6ヶ月であり、1年ではありません。抵当権設定登記後に賃借した者は、原則として買受人に対抗できません（賃貸借の登記に加えて、先に登記をした抵当権者全員の同意とその同意の登記がある場合＝387条を除く）。一方、抵当権設定登記前に対抗要件を備えた賃借人は、買受人にも賃借権を対抗できるので、明渡猶予の制度の対象ではありません。