問題
宅建業者Aが自ら売主として宅建業者でない買主Bと代金4000万円の宅地の売買契約を締結する場合、損害賠償額の予定等に関する記述のうち、正しいものはどれか。
選択肢
- 1損害賠償額の予定を600万円、違約金を400万円と定める特約は、合計が代金の20％以内であるため有効である
- 2損害賠償額の予定を600万円、違約金を400万円と定めた場合、その特約全体が無効となる
- 3損害賠償額の予定を1000万円と定めた場合、800万円を超える部分が無効となる
- 4損害賠償額の予定に関する定めをすること自体が禁止されている
正解
3. 損害賠償額の予定を1000万円と定めた場合、800万円を超える部分が無効となる
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解説
宅地建物取引業法38条1項は、債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償額の予定と違約金を合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならないと規定し、同条2項はこれに反する特約は10分の2を超える部分について無効とする。代金4000万円なら上限は800万円であり、1000万円と定めても超過する200万円部分のみが無効となり、800万円の範囲で有効に存続する。特約全体が無効になるのではない点が重要である。なお予定額を定めない場合は民法の原則により実損額の賠償を請求できる。
一問一答
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