問題
抵当権と用益権（賃借権）の関係に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。改正民法を前提とする。
選択肢
- 1抵当権設定後に成立した賃借権は、抵当権者の同意の有無にかかわらず常に買受人に対抗できる
- 2抵当建物の賃借人には、いかなる場合も明渡しの猶予は認められない
- 3抵当権設定登記後に対抗要件を備えた建物賃借人は、競売による買受人に対し原則として賃借権を対抗できないが、競売手続の開始前から建物を使用又は収益していれば一定期間の明渡し猶予が認められる
- 4抵当権設定登記より前に対抗要件を備えた賃借人であっても、競売により賃借権は当然に消滅する
正解
3. 抵当権設定登記後に対抗要件を備えた建物賃借人は、競売による買受人に対し原則として賃借権を対抗できないが、競売手続の開始前から建物を使用又は収益していれば一定期間の明渡し猶予が認められる
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解説
抵当権に後れて対抗要件を備えた賃借権は、原則として競売による買受人に対抗できず消滅するが、建物使用者保護のため、競売手続の開始前から使用又は収益をする者（強制管理・担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用収益をする者を含む）は、買受人の買受けの時から6か月を経過するまで建物の引渡しが猶予される（民法395条1項、抵当建物使用者の引渡しの猶予。買受人が1か月分以上の使用の対価の支払を相当の期間を定めて催告し、その期間内に支払がないときは猶予されない＝同条2項）。よって抵当権設定登記後に対抗要件を備えた建物賃借人は買受人に原則として賃借権を対抗できないが、競売手続の開始前から使用収益をしていれば一定期間の明渡し猶予が認められるとする記述が正しい。抵当権設定登記より前に対抗要件を備えた賃借権は買受人にも対抗でき消滅しないから、設定登記より前に対抗要件を備えた賃借人でも競売により賃借権が当然に消滅するとする記述は誤り。抵当権に後れる賃借権は原則対抗できず、登記された賃借権につき抵当権者全員の同意の登記があれば対抗できる例外があるにとどまるから（387条）、設定後に成立した賃借権が同意の有無にかかわらず常に買受人に対抗できるとする記述も言い過ぎで誤り。前記のとおり一定の明渡し猶予が認められる以上、抵当建物の賃借人にいかなる場合も明渡しの猶予が認められないとする記述も誤りである。
一問一答
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