FP技能士3級 一問一答｜不動産 第474問

解説

【正解】買主は契約不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ権利を行使できない 【解説】 契約不適合責任（2020年改正民法、旧瑕疵担保責任）では、買主は契約不適合（品質・数量・種類に契約内容との相違）を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除の権利を行使できなくなります。「5年以内に通知」は誤りで、1年以内が正解です（その後の権利行使の消滅時効は知った時から5年・引渡しから10年）。「宅建業者が売主の場合、責任を一切免除する特約は有効」も誤りで、宅建業者が売主の場合は、買主の通知期間は引渡しから2年以上とする必要があり、それより買主に不利な特約は無効です。「売主の過失がなければ発生しない」も誤りで、契約不適合責任は売主の過失の有無にかかわらず発生します（無過失責任）。 【関連知識】 ■契約不適合責任の概要（2020年4月民法改正） ・旧称: 瑕疵担保責任 ・対象: 品質・数量・種類の不適合 ・期間: 不適合を知った時から1年以内に通知 ・消滅時効: 通知後、知った時から5年・引渡しから10年 ■買主の救済手段 ・追完請求（修補・代替物引渡し・不足分引渡し） ・代金減額請求（追完不能・拒絶時） ・損害賠償請求（売主の帰責事由必要） ・契約解除（軽微でない場合） ■宅建業法の特例（売主が宅建業者の場合） ・通知期間: 引渡しから2年以上とする特約のみ有効 ・これより買主に不利な特約は無効 ・売主が業者・買主が業者でない場合に適用 ■瑕疵担保責任との違い ・旧法（瑕疵担保責任）: 隠れた瑕疵に限定、買主は知った時から1年以内に解除・損害賠償請求 ・新法（契約不適合責任）: 隠れていなくても「契約内容と異なる」場合に適用、追完・減額請求も可能 ■住宅瑕疵担保責任保険 ・新築住宅: 引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分の瑕疵担保責任 ・住宅瑕疵担保履行法により保険加入または供託が義務付け ■既存住宅売買瑕疵保険 ・中古住宅売買時に任意加入可能 ・引渡しから1〜5年保証