FP技能士3級 一問一答｜不動産 第479問

解説

【正解】相続した空き家を耐震リフォームまたは取壊し後に譲渡した場合に適用される 【解説】 被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円の特別控除は、相続により取得した被相続人の居住用家屋を、耐震基準に適合するようリフォームして譲渡するか、取り壊して更地にして譲渡した場合に、譲渡益から3,000万円が控除される制度です。「老人ホーム入所の場合は一切適用されない」は誤りで、一定の要件（要介護認定を受けて入所、相続開始直前まで使用されていた等）を満たせば適用可能です。「賃貸していた場合でも適用」も誤りで、相続後に賃貸や事業の用に供した場合は適用外となります。「譲渡価額の上限はない」も誤りで、譲渡価額1億円以下という上限があります。 【関連知識】 ■空き家の3,000万円特別控除の要件 ・対象: 相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋 ・建築要件: 昭和56年5月31日以前の建築（旧耐震基準） ・利用状況: 相続開始直前まで被相続人が一人で居住（区分所有建物は対象外） ・譲渡要件: 耐震リフォーム後または取り壊して更地で譲渡 ・譲渡期限: 相続開始から3年経過する日の属する年の12月31日まで ・譲渡価額: 1億円以下 ■老人ホーム入所の場合（特例適用） ・要介護認定または要支援認定を受けて老人ホーム等に入所 ・被相続人が老人ホーム入所直前まで居住 ・相続開始直前まで家具等の利用状況が継続 ・上記要件を満たせば適用可能 ■2024年改正のポイント ・買主が譲渡後に取壊し・耐震改修する場合も適用可（従来は売主負担） ・3名以上で取得した場合の特別控除額は2,000万円に減額 ■3,000万円控除の計算 ・譲渡所得 = 譲渡対価 －（取得費＋譲渡費用）－ 3,000万円 ・特別控除後の譲渡益が課税対象 ■居住用財産（自分が住んでいた）の3,000万円特別控除との比較 ・居住用財産の3,000万円控除: 自分が住んでいた家を譲渡 ・空き家の3,000万円控除: 相続した親等の家を譲渡 ・両者は要件が異なる別の制度 ■相続不動産の取得費 ・被相続人の取得時の取得費を引き継ぐ（譲渡所得計算上） ・取得費が不明な場合は譲渡価額の5%（概算取得費）