FP技能士3級 一問一答｜不動産 第482問

解説

【正解】表面利回りは年間賃料収入を物件価格で割ったもので、諸経費は考慮しない 【解説】 表面利回り（グロス利回り）は「年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100」で算出し、諸経費を考慮しないシンプルな指標です。「表面利回りは諸経費を考慮した利回り」は誤りで、それは実質利回り（ネット利回り）の説明と取り違えています。「実質利回りは年間賃料収入を物件価格で割ったもの」も誤りで、それは表面利回りの式と入れ替わっています。「実質利回りは表面利回りよりも高くなる」も誤りで、実質利回りは諸経費を控除する分、表面利回りより低くなります。広告等で「利回り○%」と表示されている場合は表面利回りが多く、実際の収益を判断する際には実質利回りで考えることが重要です。 【関連知識】 ■表面利回り（グロス利回り） ・計算式: 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100 ・諸経費を考慮しない ・物件比較の簡易指標 ・広告等で多用される ■実質利回り（ネット利回り、NOI利回り） ・計算式: (年間賃料収入 － 年間諸経費) ÷ (物件価格 ＋ 購入時諸経費) × 100 ・諸経費（管理費・修繕費・固都税・保険料等）を控除 ・実質的な収益力を示す ・物件選定時に重視される ■年間諸経費の例 ・管理費（管理会社への委託料） ・修繕費・修繕積立金 ・固定資産税・都市計画税 ・損害保険料（火災保険・地震保険） ・空室損失（空室時の家賃減少） ・原状回復費 ・広告宣伝費 ■購入時諸経費の例 ・仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋消費税） ・登記費用（登録免許税＋司法書士報酬） ・不動産取得税 ・ローン手数料 ・印紙税 ・火災保険料（初回） ■投資判断指標 ・キャッシュフロー: 賃料収入 － 諸経費 － ローン返済額 ・自己資金回収率: 年間キャッシュフロー ÷ 自己資金 ・IRR（内部収益率）: 売却益も含めた総合的な投資利回り ■投資不動産の利回り目安 ・都市部のワンルームマンション: 表面5〜6%、実質4%前後 ・地方の一棟アパート: 表面8〜10%、実質5〜7%前後 ・利回りが高い物件はリスクも高い傾向（築古・地方・空室率高い等）