FP技能士3級 一問一答｜不動産 第483問

解説

【正解】土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが建物を建設し、それぞれの出資割合に応じて土地と建物を取得する方式である 【解説】 等価交換方式は、土地所有者が土地を、デベロッパーが建設費をそれぞれ出資し、完成後の建物と土地を出資割合に応じて取得する不動産有効活用の方式です。土地所有者は建設資金を負担せずに建物の一部（区分所有権や床面積）を取得できるメリットがあります。「土地所有者が自ら建物を建設」は誤りで、それは自己建設方式の説明です。「土地所有者が土地を売却」は誤りで、土地を売却するのではなく一部の権利を保持し続けます。「土地所有者が建物を建ててデベロッパーに一括賃貸」も誤りで、それは事業受託方式や一括借上げ方式に近い説明です。 【関連知識】 ■不動産有効活用の主な方式 ・自己建設方式: 土地所有者が自ら建設・運営、収益・リスクは全て自分で負う ・事業受託方式: 専門会社に建設・運営を委託、土地所有者は地代等を受領 ・等価交換方式: 土地と建設費を出資、建物の一部を取得 ・一括借上げ（サブリース）方式: 一括で建物を借上げ、空室リスクなしの定額収入 ・定期借地権方式: 土地を一定期間貸し、地代収入を得る ・建設協力金方式: テナントから建設協力金を受け、建物を建設 ■等価交換方式の特徴 ・土地所有者: 自己資金や借入不要、建物の一部を取得 ・デベロッパー: 土地代を支払わずに開発可能 ・税務: 立体買換えの特例で課税繰延べ可能（要件あり） ■等価交換の種類 ・全部譲渡方式: 一旦土地全部をデベロッパーに譲渡し、建物完成後に区分所有権を取得 ・部分譲渡方式: 土地の一部だけをデベロッパーに譲渡し、建物完成後に区分所有権と土地共有持分を取得 ■立体買換えの特例 ・既成市街地等で中高層耐火建築物の建築事業 ・課税の繰延べ（譲渡所得課税の延期） ・要件を満たさないと通常の譲渡所得課税 ■等価交換方式のメリット・デメリット ・メリット: 自己資金不要、ノウハウ不要、相続税対策（土地から建物へ評価減） ・デメリット: 土地の一部の権利を手放す、デベロッパー選定が重要、契約が複雑 ■近年の動向 ・大都市圏の駅前再開発で多用 ・複数地権者と組合方式で開発（市街地再開発事業）