FP技能士3級 一問一答｜不動産 第584問

解説

【正解】表面利回り（グロス利回り） 【解説】 表面利回り（グロス利回り）は「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算され、不動産投資の収益性を最も簡易に示す指標です。物件広告で見かける「利回り」は通常この表面利回りで、諸経費を考慮しない総収入ベースの数字です。「キャップレート」は還元利回り（Cap Rate）と呼ばれる収益還元法の評価指標で、純収益÷物件価格で計算される実質利回りに近い概念。「実質利回り（ネット利回り）」は諸経費控除後の「(年間家賃収入-諸経費)÷物件価格×100」で計算する指標。「DCF利回り」はディスカウントキャッシュフロー法による複雑な指標で、簡易な表面利回りとは異なります。 【関連知識】 ■主な不動産投資利回り ・表面利回り（グロス利回り）: 年間家賃収入÷物件価格 ・実質利回り（ネット利回り）: (年間家賃収入-諸経費)÷物件価格 ・キャップレート（還元利回り）: 純収益÷物件価格 ・DCF利回り（IRR）: 将来CFを現在価値に割り引いて算出 ■表面利回りの計算例 ・物件価格3,000万円、年間家賃収入240万円（月20万円） ・表面利回り=240÷3,000×100=8.0% ■実質利回りの計算例 ・上記+年間諸経費50万円（管理費、修繕費、固定資産税、保険等） ・実質利回り=(240-50)÷3,000×100=6.3% ■主な諸経費 ・管理費・修繕積立金 ・固定資産税・都市計画税 ・損害保険料（火災・地震） ・管理会社への管理委託料（家賃の5%程度） ・空室損失リスク ・修繕費 ■表面利回りの落とし穴 ・諸経費を考慮しないため過大評価しやすい ・空室リスクを考慮していない ・築古物件ほど諸経費比率が高くなる傾向 ■投資判断のポイント ・実質利回りで判断 ・キャッシュフロー（手取り）でも検証 ・出口戦略（売却時の価格）も考慮 ・周辺相場の利回りと比較 ■収益還元法による不動産評価 ・直接還元法: 純収益÷還元利回り ・DCF法: 将来CFの現在価値合計 ・実務では両者を併用 ■投資物件の代表例 ・区分マンション: 流動性高、利回り低め ・一棟アパート: 中規模、管理負担あり ・一棟マンション: 大規模、安定性高 ・戸建賃貸: 競争少、長期入居傾向 ・店舗・事務所: 高利回りだが景気影響大