問題
Ａ所有の甲土地をＢに対して建物所有の目的で賃貸する旨の賃貸借契約（以下、「本件賃貸借契約」という。）が締結され、Ｂが甲土地上に乙建物を建築して建物所有権保存登記をした後、ＡがＣに甲土地を売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当でないものはどれか。
選択肢
- 1本件賃貸借契約における賃貸人の地位は、別段の合意がない限り、ＡからＣに移転する。
- 2乙建物の所有権保存登記がＢと同居する妻Ｄの名義であっても、Ｂは、Ｃに対して、甲土地の賃借権をもって対抗することができる。
- 3Ｃは、甲土地について所有権移転登記を備えなければ、Ｂに対して、本件賃貸借契約に基づく賃料の支払を請求することができない。
- 4本件賃貸借契約においてＡからＣに賃貸人の地位が移転した場合、Ｂが乙建物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、Ｂは、Ｃに対して、直ちにその償還を請求することができる。
- 5本件賃貸借契約の締結にあたりＢがＡに対して敷金を交付していた場合において、本件賃貸借契約が期間満了によって終了したときは、Ｂは、甲土地を明け渡した後に、Ｃに対して、上記の敷金の返還を求めることができる。
正解
2. 乙建物の所有権保存登記がＢと同居する妻Ｄの名義であっても、Ｂは、Ｃに対して、甲土地の賃借権をもって対抗することができる。
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解説
正解は2（妥当でないもの）。借地上建物の登記による借地権の対抗力は、登記が借地人自身の名義であることを要し、同居の配偶者など他人名義の登記では第三者に対抗できないとするのが判例なので、妻D名義でも対抗できるとする本記述は妥当でない。1は賃貸不動産の譲渡により賃貸人の地位は当然にCへ移転する（民法605条の2）ので妥当。3はCは所有権移転登記を備えなければ賃料請求できない（605条の2第3項）ので妥当。4は賃貸人が負担すべき必要費を支出したときは直ちに償還請求できる（608条1項）ので妥当。5は敷金関係は新賃貸人Cに承継され、明渡し後にCへ返還請求できるので妥当。（出典: 令和2年度 行政書士試験 問題33）
一問一答
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