宅地建物取引士 一問一答｜区分所有法 第62問

解説

建替え決議は、原則として区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数によって行います（区分所有法62条1項）。集会の決議は2026年4月施行の改正により原則として出席者を母数とする方式に改められましたが、建替え決議は（改正で新設された建物更新決議・取壊し決議などとともに）出席者ではなく区分所有者全員（議決権を有しない者を除く）を母数とする点が維持されているため、この記述が正しいものとなります。 規約の設定・変更・廃止（31条1項）と共用部分の重大変更（17条1項）は、いずれも区分所有者及び議決権の各過半数が出席した集会において、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上で決するため、出席者の各過半数で足りるとする記述は誤りです。なお重大変更の4分の3は規約で2分の1を超える割合まで引き下げることができ、瑕疵の除去やバリアフリー化のために必要な変更は3分の2に緩和されます（17条5項）。管理者の選任は普通決議、すなわち出席した区分所有者及びその議決権の各過半数で行うため（25条1項・39条1項）、出席者の各4分の3以上とする記述も誤りです。 建替え決議についての改正点として、耐震性不足・火災安全性不足・外壁剥落のおそれ・給排水管の腐食・バリアフリー基準不適合など客観的事由がある場合は各4分の3以上に緩和されたこと（62条2項）、裁判所の裁判により所在等不明区分所有者を母数から除外できる制度が新設されたこと（38条の2）も押さえておきましょう。