宅地建物取引士 一問一答｜練習問題 第106問

解説

民法177条の「第三者」とは、当事者及びその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいうと解されている（判例）。不法占拠者は何らの正当な権原もなく占有する者であり、登記の欠缺を主張する正当な利益を有しないため「第三者」に該当せず、所有者は登記なくして明渡しを請求できる。これに対し、二重譲渡における第二の買主、抵当権者、対抗要件を備えた賃借人は、いずれも当該不動産につき正当な利害関係を有するため「第三者」に該当し、これらの者に物権変動を主張するには登記が必要である。宅建士試験では、不法占拠者のほか無権利者・背信的悪意者も「第三者」に当たらない点が頻出であり、単純な悪意者は「第三者」に含まれる（登記がなければ対抗できない）点との区別が重要である。