宅地建物取引士 一問一答｜契約不適合責任 第283問

解説

宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる売買では、契約不適合責任に関し、民法566条に規定する期間（買主が不適合を知った時から1年以内の通知）について「目的物の引渡しの日から2年以上」とする特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は無効です（宅建業法40条）。通知期間を引渡しから1年とする特約は、この例外に当たらず、民法の規定より買主に不利なので無効となり、民法の規定（不適合を知った時から1年以内の通知）が適用されます。したがって、これが正解です。これに対し、通知期間を引渡しから2年とする特約や、2年以上とする特約は例外として有効です。通知期間を不適合を知った時から2年とする特約は、民法より買主に有利なので有効です。なお、責任追及の手段を修補請求と代金減額請求に限定し、損害賠償請求や契約の解除を認めない特約は、民法より買主に不利なので無効となります。また、新築住宅の売買では、住宅品質確保法により、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について引渡しから10年間の担保責任が定められ、これに反する買主に不利な特約は無効です（同法95条）。