宅地建物取引士 一問一答｜宅建業者が自ら売主となる場合の損害賠償額の予定等… 第284問

解説

宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる売買では、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならず、これに反する特約は、10分の2を超える部分について無効です（宅建業法38条）。したがって、合算額は代金の2割を超えてはならず、超える部分は無効とする記述が正しく、3割とする記述は誤りです。この制限は損害賠償の額の予定や違約金を定める場合の規制なので、予定を定めなかった場合は、実際に生じた損害を証明して賠償を請求することになり、代金の2割という上限はありません。したがって、予定を定めなくても2割が上限となるとする記述は誤りです。また、8種制限は宅建業者相互間の取引には適用されない（78条2項）ので、買主が宅建業者の場合にも適用されるとする記述も誤りです。