宅地建物取引士 一問一答｜練習問題 第456問

解説

誤りは、抵当権の設定当時から抵当地に存在していた建物についても一括競売が認められるとする記述である。一括競売は抵当権の設定後に抵当地に建物が築造された場合の制度であり（民法389条1項）、設定当時から存在していた建物は対象とならない。設定当時から建物がある土地のみに抵当権を設定した場合は、実行により法定地上権が成立する場面（民法388条）となる。設定後に築造されたときは土地とともに建物を競売できるとする記述は正しく、更地に抵当権を設定した後に建物が建てられると土地のみの競売では買受人が現れにくいためである。建物の代価については優先弁済を受けられないとする記述も正しく、抵当権の効力はあくまで土地に及ぶため優先弁済を受けられるのは土地の代価についてのみである（民法389条1項ただし書）。建物所有者が抵当権者に対抗できる占有権原を有するときは一括競売ができないとする記述も正しい（民法389条2項）。