宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第9問

解説

正解は「建物の賃借人は、建物の引渡しを受けていれば、その後に建物の所有権を取得した者に対しても賃借権を対抗できる」という記述です。 【結論と趣旨】借家権は、借地借家法31条により、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者（新所有者など）に対しても効力を生じます。賃借権の登記がなくても、現実に引渡しを受けて住んでいれば対抗力が認められるため、賃借人は手厚く保護されます。民法上の賃借権が原則として登記がなければ対抗できないのと比べ、借家人保護のために要件が緩和されています。 【具体例】AがB所有の建物を借りて引渡しを受け居住中に、Bがその建物をCに売却したとします。Aは賃借権の登記がなくても、新所有者Cに対して「自分には賃借権がある」と主張して住み続けられます。 【誤っている記述】 ・「期間を6か月と定めた建物賃貸借はその定めが無効となり期間の定めのない賃貸借となる」… 誤り。建物賃貸借では、1年未満の期間を定めたときは「期間の定めがない」ものとみなされます（借地借家法29条1項）。6か月の定め自体が一律に無効になるわけではなく、結果として期間の定めのない契約として扱われる点が記述と異なります。 ・「借地権の存続期間は最低20年」… 誤り。借地権の存続期間は原則として最低30年であり、これより短い期間を定めても30年となります（借地借家法3条）。 ・「借地上の建物が滅失すれば借地権は当然に消滅する」… 誤り。建物が滅失しても借地権（土地を使う権利）は当然には消滅しません。借地権者は建物を再築でき、一定の場合には存続期間の延長も認められます。