宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第12問

解説

正解は「期間が1年以上の定期建物賃貸借では、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までに通知しなければ、終了を主張できない」という記述です。 【結論と趣旨】定期借家契約（定期建物賃貸借）で期間が1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人へ「期間満了により契約が終了する旨」の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗できません（借地借家法38条6項）。普通借家と違って更新がない契約だからこそ、賃借人が明渡しの準備をできるよう、事前通知を義務づけています。 【具体例】期間3年の定期建物賃貸借では、賃貸人は満了日の1年前から6か月前までの間に終了通知を出す必要があります。通知を怠れば、期間が満了しても直ちに明渡しを求めることはできません（通知後6か月の経過で終了を対抗できるようになります）。 【誤っている記述】 ・「定期借家契約は口頭でも成立する」… 誤り。定期建物賃貸借は、公正証書等の書面（電磁的記録を含む）によって契約しなければ効力を生じません（38条1項）。さらに、更新がない旨を記載した書面を交付して説明する必要もあります。 ・「賃料の増減額請求権を排除する特約は無効」… 誤り。定期建物賃貸借では、賃料増減請求権を排除する特約（賃料改定に関する特約）も有効とされ、民法・借地借家法の原則と異なる扱いが認められています（38条9項）。 ・「期間を20年を超えて定めることはできない」… 誤り。定期建物賃貸借には存続期間の上限がなく、20年を超える長期の期間も自由に定められます。