宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第31問

解説

宅建業法に違反するのは「Bの債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償額の予定の制限を代金の10分の3とする特約」です。 【結論と理由】宅建業者が自ら売主となり相手方が宅建業者でない場合、損害賠償額の予定と違約金を合算した額は代金の2割(10分の2)を超えてはなりません(宅建業法38条1項)。これを超える特約をしても超過部分は無効となり、超過する内容を定めること自体が規制に反します。代金の10分の3(3割)とする特約はこの上限を超えるため違反です。 【具体例】代金3,000万円の宅地で損害賠償額の予定を900万円(3割)とすると、上限の600万円(2割)を超えるため超過分は無効です。あらかじめ900万円と定める特約は許されません。 【適法な記述(違反しないもの)】 ・「契約不適合責任の通知期間を引渡しの日から2年とする特約」…適法。契約不適合責任の特約制限（2年以上）として、通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約は有効です(40条)。2年ちょうども認められます。 ・「損害賠償額の予定と違約金の合計を代金の10分の2とする特約」…適法。合計が代金の2割ちょうどであれば上限内なので有効です(38条)。 ・「手付金として代金の10分の1の金額を受領した」…適法。手付の額の制限（代金の20%）の範囲内(2割以内)なので問題ありません(39条1項)。