宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第47問

解説

正解は「不動産の鑑定評価の手法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがある」という記述です。 【結論と趣旨】不動産鑑定評価基準は、価格を求める基本的な手法として原価法・取引事例比較法・収益還元法の3手法を定めています。原価法は再調達原価から減価修正して積算価格を、取引事例比較法は類似取引の事例から比準価格を、収益還元法は将来生み出す純収益から収益価格を求めます。鑑定にあたっては対象不動産の性格に応じて、これら複数の手法を併用することが原則とされています。 【具体例】郊外の戸建てを評価するなら、建物は再調達原価を基礎とする原価法、土地は周辺の売買事例による取引事例比較法を用い、賃貸に回した場合の収益還元法も参考にして三者を調整します。手法を一つに絞らず突き合わせることで、価格の偏りを抑えられます。 【誤りの記述】 ・「原価法は対象不動産が賃貸されている場合にのみ適用される」… 誤り。原価法は再調達原価を求められる物件であれば、自用・賃貸を問わず適用できます。賃貸かどうかは関係ありません。 ・「取引事例比較法では事情補正や時点修正を行う必要はない」… 誤り。取引事例には売り急ぎなど特殊な事情が含まれることがあるため事情補正を行い、取引時点と価格時点のずれを直すため時点修正を行う必要があります。地域要因・個別的要因の比較も欠かせません。 ・「収益還元法は自用の住宅の評価には適用できない」… 誤り。自用の不動産であっても、賃貸を想定した場合に得られるであろう純収益を見積もることで収益還元法を適用できます。文化財など市場性のない不動産を除き、原則として広く適用される手法です。