宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第6問

解説

正解は「共有物の変更行為は、共有者全員の同意が必要である」という記述です。 【結論と趣旨】共有物の利用に関する行為は、影響の重大さに応じて3段階に分かれます。保存行為（修繕など）は各共有者が単独でできますが、管理行為は持分の価格の過半数で決し、共有物の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴うもの＝重大変更）は共有者全員の同意を要します（民法251条1項）。重大変更は共有物の性質を大きく変えるため、全員の利益保護が必要だからです。 【具体例】A・B・Cが3分の1ずつ共有する土地で、これを宅地から農地へ造成し直すような著しい変更をするには、A・B・C全員の同意が必要です。一方、共有建物の外壁塗装のような保存行為はAが単独で行えます。なお2023年改正で「形状・効用の著しい変更を伴わない軽微な変更」は管理行為として持分価格の過半数で決定できることになりました。 【誤っている記述】 ・「各共有者は他の共有者の同意を得なければ自己の持分を処分できない」… 誤り。各共有者は自己の持分を自由に処分（譲渡・抵当権設定）でき、他の共有者の同意は不要です。持分は独立した所有権だからです。 ・「共有物の管理行為は、共有者全員の同意が必要である」… 誤り。管理行為は各共有者の持分の価格の過半数で決します（民法252条1項）。全員一致は不要です。 ・「不分割の契約は5年を超えない期間内で可能だが更新できない」… 誤り。共有物分割をしない旨の契約は5年以内で可能であり（民法256条1項ただし書）、さらに更新もできます（同条2項。更新後も5年以内）。