宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第7問

解説

正解は「不動産の売主は、売買代金債権について、当該不動産の上に先取特権を有する」という記述です。 【結論と趣旨】先取特権は、法律が定める特定の債権者に、債務者の財産から優先弁済を受けさせる法定担保物権です。当事者の合意は不要で、要件を満たせば法律上当然に成立します。民法328条は、不動産の売買による代金及びその利息に関し、その不動産の上に不動産売買の先取特権を認めています。代金を払わない買主の不動産から、売主が優先回収できるようにする趣旨です。 【具体例】売主Aが買主Bに建物を売ったがBが代金を払わない場合、Aはその建物の上に不動産売買の先取特権を有し、競売代金から他の債権者に優先して代金を回収できます。ただし第三者に対抗するには、売買契約と同時に代金未払の旨を登記する必要があります（民法340条）。 【誤っている記述】 ・「留置権者は、留置物を競売にかけてその代金から優先弁済を受けられる」… 誤り。留置権には優先弁済的効力がありません。留置して心理的に弁済を促す担保にとどまります（事実上の優先弁済機能はあるが法的な優先弁済権はない）。 ・「留置権は、債権者と債務者との契約によって成立する約定担保物権である」… 誤り。留置権は他人の物の占有者がその物に関して生じた債権を有するときに法律上当然に成立する法定担保物権です（民法295条1項）。約定担保物権ではありません。 ・「留置権は、占有を失っても消滅しない」… 誤り。留置権は占有を失うことによって消滅します（民法302条）。占有の継続が存続要件です。