宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第11問

解説

正解は「期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が更新拒絶の通知をするには正当事由が必要である」という記述です。 【結論と趣旨】借家権では賃借人の生活・営業の基盤を保護するため、賃貸人からの更新拒絶や解約申入れには正当事由が要求されます（借地借家法28条）。正当事由は、賃貸人・賃借人双方が建物の使用を必要とする事情を主たる要素とし、従前の経過、利用状況、立退料の申出などを総合考慮して判断されます。賃貸人の都合だけで簡単に追い出せないようにする趣旨です。 【具体例】期間2年の建物賃貸借で、賃貸人Aが期間満了を理由に更新を拒もうとする場合でも、A側に自ら使用する必要などの正当事由がなければ更新拒絶は認められず、契約は法定更新されます。立退料の提供は正当事由を補強する一要素にとどまります。 【誤っている記述】 ・「賃貸人からの更新拒絶の通知は、期間満了の3か月前までに行えば足りる」… 誤り。賃貸人からの更新拒絶（異議）の通知は、期間満了の1年前から6か月前までの間に行う必要があります（借地借家法26条1項）。 ・「正当事由の有無は、賃貸人の事情のみを考慮して判断される」… 誤り。正当事由は賃貸人および賃借人双方の建物使用の必要性等を比較衡量して判断されます（借地借家法28条）。 ・「更新後の賃貸借契約は、期間の定めのある契約となる」… 誤り。法定更新後の建物賃貸借は、期間の定めのない契約となります（借地借家法26条1項ただし書）。期間の定めのない契約となった後は、賃貸人からの解約申入れに正当事由と6か月の予告期間が必要です（同27条・28条）。