宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第21問

解説

正解は「契約不適合責任の特約制限|契約不適合責任の通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約は有効である」という記述です。 【結論と趣旨】宅建業者が自ら売主、買主が非業者の取引では、契約不適合責任について民法より買主に不利な特約は原則無効ですが、例外として「不適合を通知すべき期間を引渡しの日から2年以上とする特約」だけは有効とされます（宅建業法40条）。民法では不適合を知った時から1年以内に通知すれば足りますが（民法566条）、業者売主の場合に限り、引渡しから2年以上を確保すれば特約が許されます。 【具体例】業者Aが非業者Bへ中古住宅を売る際「契約不適合の通知期間は引渡しから2年」と定めれば有効です。逆に「引渡しから6か月」とすれば2年に満たず無効となり、無効の場合は民法の原則（知った時から1年）に戻ります。 【誤りの記述】 ・「通知期間を引渡しの日から1年とする特約は有効」… 誤り。1年では「引渡しから2年以上」の要件を満たさないため無効です。 ・「責任を一切負わない特約は、買主の同意があれば有効」… 誤り。免責特約は民法より買主に著しく不利であり、買主が同意しても無効です（同法40条2項）。 ・「損害賠償請求のみを排除する特約は、常に有効」… 誤り。損害賠償請求の排除も民法上認められる買主の救済を奪うもので、民法より不利となるため一概に有効とはいえません。8種制限は買主が業者なら適用されませんが、本問の買主は非業者です。