宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第8問

解説

正解は「賃借人が賃貸人の承諾を得て転貸した場合、転借人は賃貸人に対して直接義務を負う」という記述です。 【結論と趣旨】賃借人が適法に（賃貸人の承諾を得て）転貸したときは、転借人は賃貸人に対して、賃借人の債務の範囲を限度として直接に義務を負います（民法613条1項前段）。賃貸人が転借人へ直接賃料を請求できるようにし、賃貸人を保護する趣旨です。 【具体例】AがBに甲建物を賃貸し、Aの承諾を得てBがCに転貸した場合、Aは転借人Cに対して直接、賃料（BのAに対する賃料とCのBに対する賃料の低い方の限度）の支払を請求できます。Cは「Bに払う」と言ってAの請求を拒めません。 【誤っている記述】 ・「賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡した場合、賃貸人は常に契約を解除できる」… 誤り。無断譲渡・転貸は解除事由が原則ですが（612条2項）、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは解除できません（最判昭28.9.25・信頼関係破壊の法理）。「常に」ではありません。 ・「賃貸借の存続期間は最長30年である」… 誤り。民法上の賃貸借の存続期間の上限は50年です（604条1項）。これより長く定めても50年に短縮されます。なお建物所有目的の借地権には借地借家法が適用され最短30年以上です。 ・「賃借人は賃貸人の同意がなければ必要費の償還を請求できない」… 誤り。賃借人が必要費を支出したときは、賃貸人に対し直ちにその償還を請求できます（608条1項）。同意は不要です。有益費は契約終了時に償還請求できる点と区別します（同条2項）。