宅地建物取引士 予想問題｜区分所有法 第3回 第13問

解説

正解は「建替え決議は、原則として、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の集会の決議で行う」という記述です。 【結論と趣旨】建替え決議は、原則として、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による集会の決議が必要です（区分所有法62条1項）。建替えは区分所有者の財産権に重大な影響を及ぼすため、通常の特別決議（4分の3）よりさらに厳しい5分の4という最も重い要件が課されています。決議要件は事項の重大性に応じて段階的に定められており、この区別が頻出論点です。 【具体例】総戸数100戸のマンションで建替えを決議するには、区分所有者の頭数で80人以上、かつ議決権（専有部分の床面積割合）でも80パーセント以上の賛成が必要です。どちらか一方でも5分の4に届かなければ成立しません。 【誤っている記述】 ・「規約の設定・変更・廃止は各過半数の決議で行う」… 誤り。規約の設定・変更・廃止は、区分所有者及び議決権の各過半数が出席した集会で、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の特別決議が必要です（31条1項。2026年4月施行の改正で出席者を母数とする方式に改められました）。過半数ではありません。 ・「形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更は各4分の3以上の決議で行う」… 誤り。著しい変更を伴わない軽微な共用部分の変更は普通決議（出席した区分所有者及びその議決権の各過半数＝39条1項）で行えます（17条1項括弧書き・18条1項）。著しい変更を伴う重大変更は、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上です（17条1項）。 ・「管理者の選任は各4分の3以上の決議で行う」… 誤り。管理者の選任・解任は規約に別段の定めがない限り普通決議（出席した区分所有者及びその議決権の各過半数）で行います（25条1項・39条1項）。4分の3以上は不要です。 なお、2026年4月施行の改正区分所有法により、耐震性不足・火災安全性不足・外壁剥落・給排水管腐食・バリアフリー不適合など客観的事由がある場合の建替え決議は、各4分の3以上に緩和された（区分所有者全員を母数とする点は変わらない）。