宅地建物取引士 予想問題｜売買契約 第3回 第29問

解説

正解は「損害賠償額の予定と違約金の合計額は、代金の額の10分の2を超えることができない」という記述です。 【結論と趣旨（宅建業法38条）】宅建業者が自ら売主、宅建業者でない者が買主の売買契約では、債務不履行を理由とする損害賠償額の予定と違約金を合算した額を、代金の10分の2（20%）を超えて定めることができません（宅建業法38条1項）。買主が過大な金銭的負担を負わされるのを防ぐ8種制限の一つです。 【具体例】代金2,000万円の売買では、損害賠償額の予定＋違約金の合計の上限は400万円（20%）です。500万円と定めても、400万円を超える100万円分だけが無効となります。 【誤りの記述】 ・「予定額が10分の2を超える場合、その特約は無効」… 誤り。全体が無効になるのではなく、20%を超える部分のみが無効です（同法38条2項）。 ・「予定を定めなかった場合でも、請求できる損害賠償の額は代金の10分の2が上限」… 誤り。38条が制限するのは損害賠償額の予定と違約金の定めであり、予定を定めなかったときは、民法の原則どおり、Aは実際に生じた損害額を証明すれば、代金の10分の2を超える額でも請求できます（民法416条）。 ・「予定と違約金の合計が10分の2を超える特約をした場合、特約全体が無効」… 誤り。やはり超過部分のみが無効で、20%までの部分は有効です。「全体が無効」とするひっかけに注意します。