宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第32問

解説

正解は「通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約は有効である」という記述です。 【結論と趣旨（条文番号）】宅建業者が自ら売主、宅建業者でない者が買主の売買契約では、契約不適合責任について民法より買主に不利な特約は無効ですが、唯一、不適合を通知すべき期間を「目的物の引渡しの日から2年以上」とする特約だけは例外的に有効とされます（宅建業法40条）。民法では買主が不適合を知った時から1年以内に通知すればよい（民法566条）ところ、引渡しから2年以上という最低保証を設ける趣旨です。8種制限の一つです。 【具体例】業者Aが買主Bに中古住宅を売る際、「引渡しから2年以内に通知すれば責任を負う」とする特約は有効です。「引渡しから3年」でも当然有効です（買主に有利だから）。 【誤りの記述】 ・「責任を一切負わない旨の特約は有効」… 誤り。買主に著しく不利であり無効です（同法40条2項）。この場合、特約は無効となり民法の原則に戻ります。 ・「通知期間を引渡しの日から1年とする特約は有効」… 誤り。「引渡しから1年」は民法（知った時から1年）より買主に不利になり得るため無効です。最低でも「引渡しから2年以上」が必要です。 ・「民法より買主に有利な特約のみ有効で、不利な特約はすべて無効」… 誤り。原則はそのとおりですが、「引渡しから2年以上の通知期間」という例外があるため、「すべて無効」は言い過ぎです。