宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第46問

解説

正解は「不動産の鑑定評価の三手法とは、原価法、取引事例比較法、収益還元法である」という記述です。 【結論と趣旨】不動産の鑑定評価では、価格を多角的にとらえるため原則として三つの手法を併用します。すなわち、もう一度造り直すといくらかかるかという「費用性」に着目する原価法、似た不動産の取引事例と比べる「市場性」に着目する取引事例比較法、その不動産が生み出す収益から逆算する「収益性」に着目する収益還元法です。一つの値に頼らず、複数の視点から試算した価格を調整して最終評価額を導きます。 【具体例】たとえば賃貸マンションなら、建築費から古さの分を差し引く原価法、近隣の類似マンションの売買事例から求める取引事例比較法、家賃収入を還元利回りで割り戻す収益還元法の三つを当て、相互に検証して評価額を決めます。 【誤りの記述】 ・「原価法は減価修正を行わずに価格を求める」… 誤り。原価法は、対象不動産の再調達原価を求めたうえで、経年劣化など価値の減少分を差し引く減価修正を行って価格（積算価格）を求めます。減価修正を省くものではありません。 ・「取引事例比較法は事情補正や時点修正を行わない」… 誤り。収集した取引事例について、特殊な事情があれば事情補正を、価格時点とのずれがあれば時点修正を行い、さらに地域要因・個別的要因の比較を加えて価格（比準価格）を求めます。 ・「収益還元法は賃貸用不動産にのみ適用される」… 誤り。賃貸を想定した収益から求めることで、自用の不動産（自分で住む家など）にも適用できます。